Painokertoimien laskenta vertailevassa lähestymistavassa. II. Yleiset arvioinnin käsitteet

Huomautus: Hankkeen kustannusarvio. Kustannusarvioiden luokittelu. Arviointityypit: ylhäältä alas, alhaalta ylös, parametrinen, analoginen. Arvio toiminnan kustannuksista. Tukitiedot transaktiokustannusten arvioimiseksi. Kustannusbudjetin kehittäminen. Peruskustannussuunnitelma. Kustannusten hallinta. Projektin suorituskyvyn mittausmenetelmät. Ansaitun arvon menetelmä. Indikaattorien analyysi. Projektin ehtojen ennustaminen

Projekti katsotaan onnistuneeksi, jos se valmistuu ajallaan, budjetissa ja asiakkaan odotusten mukaisesti. Kustannusten hallinta Tarkoituksena on varmistaa projektinhallintaa koskevien kolminkertaisten rajoitusten noudattaminen: kustannukset, ajoitus ja sisältö [10]. Kustannusten hallinta projekti sisältää suunnittelun, budjetoinnin ja kustannusten hallinnan aikana suoritetut prosessit, joilla varmistetaan, että projekti valmistuu hyväksytyn budjetin puitteissa. Prosesseihin kustannusten hallinta sisältää:

arvostus- hanketoimien toteuttamiseen tarvittavien resurssien likimääräisten kustannusten määrittäminen;

kulubudjetin laatiminen- summaus kustannusarviot yksittäisiä operaatioita tai työpaketteja muodostaakseen perussuunnitelma omakustannushintaan ;

kustannusten hallinta- kustannuspoikkeamia aiheuttavat vaikuttajat ja projektibudjetin muutosten hallinta.

Prosessien vuorovaikutus on esitetty kuvassa.

6.1.

Riisi. 6.1. kustannusten hallinta Poissaollessa

projekti karkaa yleensä hallinnasta ja sen kustannukset kasvavat. Katsotaanpa tarkemmin jokaista prosesseja.

Arvostus Arvostus on arvon luomisen prosessi hankkeen resursseja , perustuen tiettyihin tosiasioihin ja oletuksiin. Arvostuksen määrittämiseksi on ensin määriteltävä toiminnot (operaatioerä), toiminnan kesto ja tarvittavat resurssit. Arviointiprosessi ja sen tulos riippuvat pitkälti sisällön kuvauksen tarkkuudesta, saatavilla olevan tiedon laadusta ja projektin vaiheesta. Arviointiprosessiin vaikuttavat: arvioitavan toimenpiteen suorittamiseen varattu aika, esimiehen kokemus, arviointityökalut ja määritetty tarkkuus. hankkeen vaihe alkaa esiprojektivaiheessa (ennen sopimuksen tekemistä) ja toteutetaan koko hankkeen keston ajan. Erotetaan seuraavat: kustannusarviot [ 12 ] :

suuruusluokkaarvio;
käsitteellinen arviointi;
alustava arviointi;
lopullinen arviointi;
valvontaarviointi.

Esisuunnitteluvaiheessa voidaan aluksi määrittää vain kustannusten suuruus. Hankkeen kustannusten suuruusluokan arvioinnin tarkkuus voi vaihdella (-50 %) - (+100 %). Käsitteellisen arvioinnin tarkkuus on välillä (-30%) - (+50%). Hankkeen alustavan arvioinnin tarkkuus vaihtelee (-20 %) - (+30 %). Lopullisessa arviointivaiheessa tarkkuus vaihtelee välillä (-15 %) (+20 %). Vertailupisteen tarkkuus on -10 % - +15 %. Näin jokainen seuraava vaihe projektin elinkaari on tarkempi kustannusarvio (kuva 6.2).

Riisi. 6.2.

Arvostus ilmaistaan yleensä valuuttayksikköinä (dollari, rupla jne.), mikä helpottaa projektin ja projektin sisäisten tapahtumien vertailua.

Suunniteltujen toimintojen kustannukset on arvioitu kaikille hankkeen resursseille. Resursseja ovat muun muassa henkilöstö, laitteet, puhelinpalvelu, Internet, vuokratilat ja erityiset erät, kuten inflaatio tai odottamattomat kulut.

Syötä tiedot kustannusarvioprosessia varten

Yrityksen ympäristötekijät. Ulkoisia ympäristötekijöitä ovat markkinaolosuhteet, kaupalliset tietokannat ja hinnastot. Markkinaolosuhteet ovat tietojärjestelmien markkinat, niiden kilpailukykyinen toimivuus, kustannukset, toteutus- ja ylläpitopalvelut. Kaupalliset tietokannat ja hinnastot sisältävät tietoa työvoimaresurssien pätevyydestä ja kustannuksista, tietojärjestelmien käyttöönoton kustannuksista.

Organisaatioprosessin omaisuus- viralliset ja epäviralliset säännöt, menettelyt ja ohjeet kustannusarviota varten, kustannusarviomallit, tiedot aiemmin päättyneiden hankkeiden kustannuksista.

Projektin laajuuden kuvaus sisältää tärkeitä tietoja projektin vaatimuksista, rajoituksista ja oletuksista, jotka tulee ottaa huomioon kustannuksia arvioitaessa.

Työn hierarkkinen rakenne määrittelee suhteet kaikkien projektielementtien ja projektin suoritteiden välillä.

ISR-sanakirja sisältää yksityiskohtaisen kuvauksen WBS:n kunkin elementin työstä.

Projektinhallintasuunnitelma- hankkeen toteuttamista, seurantaa ja valvontaa koskeva yleinen toimintasuunnitelma, joka sisältää ohjeet ja ohjeet suunnitelman laatimiseksi kustannusten hallinta ja sen täytäntöönpanon seuranta sekä lisäsuunnitelmat:

aikataulun hallintasuunnitelma ;
projektin henkilöstöhallintasuunnitelma sisältää projektihenkilöstön henkilöstön ja tariffien ominaisuudet ja ovat välttämättömiä tekijöitä laadittaessa aikataulun kustannusarviota;
riskirekisteri- arvostusta määritettäessä otetaan huomioon riskien reagointitiedot. Riskit voivat johtaa negatiivisiin tai suotuisiin seurauksiin, joten ne vaikuttavat sekä suunniteltuihin toimiin että hankkeen kustannuksiin. Jos negatiivinen riski ilmenee, projektin kustannukset voivat nousta.

Kustannusarvioinnissa käytetyt työkalut ja menetelmät

Projektin vaiheesta, vaaditusta tarkkuusasteesta, mahdollisista kustannuksista ja työvoimakustannuksista riippuen käytetään erilaisia tyyppejä kustannusarviot.

Ylhäältä alas -arviointi käytetään alkuvaiheessa, kun hankkeesta ei ole riittävästi tietoa. Vain yksi valmistetaan arvostus koko projektista korkeimmalla tasolla. Tämä arviointi ei vaadi paljon vaivaa, mutta sen tarkkuus on alhainen.

Analogien arvostus edustaa ylhäältä alas -arviointityyppiä. Tässä tapauksessa sitä käytetään todelliset kustannukset aiemmin valmistuneet projektit nykyisen hankkeen arvioimiseksi. Jos sinulla on hyvin samanlainen projekti, arvio voi olla melko tarkka. Tämän tyyppistä arviointia käytetään missä tahansa vaiheessa projektin elinkaari. Analogien estimointi ei vaadi paljoa vaivaa taatulla tarkkuudella, mutta aina ei ole mahdollista löytää ja tunnistaa vastaavia projekteja. Analogisen arvioinnin tarkkuus vaihtelee välillä -30 % - +50 %. Tällaisen arvion laatimiskustannukset ovat 0,04–0,15 % projektin kokonaiskustannuksista.

Alhaalta ylös -arviointi käytetään perushankesuunnitelman valmistelun ja valvontaarvion muodostamisen vaiheessa. Prosessi alkaa arvioimalla projektin yksityiskohdat ja sitten summaamalla yksityiskohdat tuloksena oleville tasoille. Arvion tarkkuusaste riippuu WBS:n tarkkuudesta. Alhaalta ylös -arviointi antaa tarkkuuden +0,15/-10 % - +5 %/-5 %, mutta se on kallista (0,45 % - 2 % projektin kokonaiskustannuksista) ja aikaa vievää.

Parametrinen arvio käytetään projektin alkuvaiheessa. Parametrisen arvioinnin prosessi koostuu arvioitavan projektin parametrien määrittämisestä, jotka muuttuvat suhteessa projektin kustannuksiin. Yhden tai useamman parametrin perusteella luodaan matemaattinen malli. Esimerkiksi ohjelmistokehitysparametri voi olla koodirivin kehittämisen hinta. varten kustannusarviot kyselyn avulla voidaan valita automatisoitavien liiketoimintaprosessien määrä. Yleisin parametri kustannusarviot IT-projektit on toimintojen (operaatiopakettien) suorittamiseen tarvittava työaika. Jos kustannusten ja suunnitteluparametrien välillä on läheinen yhteys ja jos parametrit voidaan mitata tarkasti, voidaan laskelmien tarkkuutta lisätä. Tämän menetelmän etu: for

Kustannusarvio on kunkin toiminnan, kunkin resurssin ja koko projektin kustannusten kaikkien komponenttien määrittäminen ja laskeminen.
3.6.1.1 Kustannusarvion syöttötiedot Toimintojen luettelo. (3.3.1.3)
Toiminnan kestojen arvio. (3.3.3.3.)
Toiminnan laajuus. (3.3.3.1)
Resurssitehtävät. (3.3.41.) oikein 3.5.1
Resurssien kustannukset. Resurssikustannukset voidaan määrittää eri tavoin. Uusiutuvien resurssien osalta työtuntikohtainen hinta on yleensä määritelty materiaaleille, yksikköhinta on yleensä määritelty. Jotta voit laskea toimenpiteen kustannukset tunnin resurssityön kustannuksista, sinun on tiedettävä tämän toiminnon resurssitöiden kesto. Lisäksi tulee ottaa huomioon, että uusiutuvat luonnonvarat voivat toimintansa aikana kuluttaa materiaaleja, joiden kustannukset on otettava huomioon projektitoiminnan kustannuksia laskettaessa. Tällainen resurssikustannusten asettaminen ei kuitenkaan sovellu kaikille projekteille eikä kaikille projektinhallinnan tasoille. Erityisesti sopimusten perusteella suoritettujen töiden osalta ei määritellä resurssin kustannuksia, vaan kustannuksia

sopimuksessa määrätty määräpaikka. Samalla resurssilla voi olla eri tuntikustannukset eri töissä.
Sopimusehdot. On jo mainittu, että yksittäisten projektitoimintojen resurssien kustannukset voidaan määrittää sopimusehdoilla. Lisäksi resurssin käyttötunnin hinta voidaan myös määritellä epäselvästi. Projektissa saattaa olla tarpeen palkata henkilökuntaa viikonloppuisin tai pidentää työaikoja joinakin ajanjaksoina. Resurssityötunnin hinta tällaisen käsittelyn aikana poikkeaa tavallisesta ja määräytyy henkilöstön kanssa tehtyjen sopimusten ehtojen mukaan.
Toiminnan kustannukset. Toiminnan kustannukset voidaan määrittää sopimuksella tai koostua seuraavista osista: Toiminnan kustannusten vakiokomponentti; Toiminnan resurssien osoittamisen kustannusten vakiokomponentti; Uusiutuvien luonnonvarojen käyttökustannukset; Materiaalikustannukset, sekä toimintoon kohdistetut että uusiutuvien luonnonvarojen kuluttamat.
Hankkeen toiminnan kustannusten alustavassa arvioinnissa käytetään usein standardeja (UNIR jne.). Yleensä tilavuusyksikkökohtaiset kustannukset normalisoidaan - siksi operaation kustannusten laskemiseksi on tiedettävä toimenpiteen työn määrä. Tällaisia arvioita käytetään myös sopimushintaa määritettäessä ja siitä sovittaessa. Tällä lähestymistavalla resurssikustannuksia ei oteta huomioon.
Historiallista tietoa. Resurssien ja toiminnan kustannukset tiedon puutteella voidaan määrittää analogeilla, minkä vuoksi historiatietoa tarvitaan. Se sisältää: Aiempien projektien tiedostot; Kaupalliset tietokannat; Projektiryhmän tuntemus.
Kustannusrakenne. Vaaditun kustannusraportoinnin edellyttämä hierarkkinen rakenne ja kustannusten koodausjärjestelmä on määriteltävä.
ISR. Työn hierarkkinen rakenne on tarpeen, jotta voidaan valvoa, että kaikilla projektitoimilla on kustannusarvio. Menetelmät ja työkalut kustannusten arviointiin
Arvostus analogien mukaan. Analogiarvostusta kutsutaan myös ylhäältä alas -arvostukseksi. Tämä tarkoittaa aiempien vastaavien projektien kustannusten käyttämistä nykyisen projektin kustannusarvion perustana. Analogien estimointia käytetään usein silloin, kun yksityiskohtaiset tiedot projektista eivät riitä. Analoginen arviointi on eräänlainen asiantuntijaarviointi.
Analogien estimointi on vähemmän työvoimavaltaista kuin muut menetelmät, mutta se on myös vähemmän tarkka. Siihen voidaan luottaa, kun aikaisemmat hankkeet eivät ole olleet todella samanlaisia, vaan myös kun arvion tekijöillä on asiaankuuluvaa kokemusta.
Parametrinen mallinnus. Parametrinen mallinnus tarkoittaa projektin ominaisuuksien käyttöä matemaattisessa mallissa, joka on suunniteltu arvioimaan projektin kustannuksia. Mallit voivat olla yksinkertaisia (arvioimalla asumisen kustannuksia neliöhinnan kautta) tai monimutkaisia (käyttäen kymmeniä tekijöitä).
Parametrisen mallinnuksen monimutkaisuuteen ja tarkkuuteen vaikuttavat seuraavat tekijät: käytetyn historiallisen tiedon tarkkuus; käytettyjen parametrien mitattavuus; mallin skaalautuvuus (hyviä tuloksia erikokoisille projekteille).
Arviointi alhaalta ylös. Tämä menetelmä tarkoittaa hankkeen toimintojen kustannusten arvioimista ja näiden kustannusten laskemista yhteen koko projektin kustannusten arvioimiseksi.
Tällaisen arvioinnin tarkkuus ja työvoimavaltaisuus määräytyy projektityön yksityiskohtaisuuden tason mukaan. Mitä yksityiskohtaisemmin hanke on jaettu toimintoihin, sitä suurempi on sekä työvoimaintensiteetti että alhaalta ylös -arvion tarkkuus. Projektiryhmän on löydettävä optimaalinen tasapaino työn ja tarkkuuden välillä.
On kuitenkin huomattava, että jos hankkeen kustannusten arvioinnissa otetaan huomioon inflaatio, lainojen korkojen takaisinmaksu ja muut tekijät, jotka määräytyvät kustannusten jakautumisen perusteella, koko hankkeen kustannusarvioinnissa tulisi tehdään hankkeen toteutusaikataulun perusteella.
Projektinhallintaohjelmat. Projektinhallintaohjelmia käytetään laajalti kustannusten arvioinnissa. Sopivan ohjelman käyttö vähentää merkittävästi tällaisten arviointien työvoimavaltaisuutta ja mahdollistaa erilaisten vaihtoehtojen nopean laskemisen. Sinun tarvitsee vain harkita huolellisesti käytettävän ohjelman valintaa - eri projektinhallintaohjelmilla on hyvin erilaisia kykyjä ottaa huomioon toimintakustannusten ja projektiresurssien eri komponentit. Kustannusarvion tulokset
Kustannusarvio. Kustannusarviointi tarkoittaa odotettujen kustannusten kohdistamista kaikkiin projektin toimintoihin, resursseihin ja toimeksiantoon. Lisäksi kustannusarvio sisältää arvioinnin odotetuista inflaatioista, luottokoroista, alennuksista ja muista lisäindikaattoreista, jotka tulee ottaa huomioon projektin kustannuksia laskettaessa. Näiden indikaattoreiden luettelo riippuu tietystä projektista.
Kustannusarviot tulee antaa siinä valuutassa, jossa kustannusten odotetaan helpottavan muuntamista valuuttakurssien muuttuessa.
Joihinkin projektitoimintoihin saattaa liittyä kustannusten lisäksi tuloja (lainojen saanti, myynti jne.), jotka on myös otettava huomioon kustannusarviossa.
Lisätietoja. Lisäkustannusarviotietojen tulee sisältää: Kuvaus arvioitavasta työstä. Usein tällaiselle kuvaukselle riittää viitata WBS:ään; Kuvaus käytetyistä arviointimenetelmistä; Kuvaus kaikista käytetyistä oletuksista ja oletuksista; Arvioiden tarkkuus (esimerkki: 100 000 ± 10 000 ruplaa).
Lisätietojen luettelo riippuu sovellusalueesta. Mutta karkeakin kuvaus antaa paremman käsityksen siitä, miten arvostukset on kehitetty.
Kustannushallintajärjestelmä. Kustannushallintajärjestelmä sisältää menetelmät ja menettelyt kustannusarvioiden tarkistamiseksi, kun todelliset kustannusarvot poikkeavat suunnitelluista arvoista.

Liberzon V.I. Projektinhallinnan perusteet

Lisää arvostusaiheesta:

35.2.3. ARVIOINTIPERIAATTEET, joita KÄYTETÄÄN ERI ARVOSTUSKOHTEIDEN MARKKINA-ARVOA ARVIOINTIA
39.1. RAHAN AIKA-ARVON TEORIA JA SEN KÄYTTÖ ERI KIINTEISTÖKOHTEIDEN MARKKINA-ARVON ARVIOINTIA

Kustannushallinta sisältää:

Hankkeen talousarvion seuranta;

Resurssien suunnittelu;

Kustannusarviot;

Arvio laskelmat;

Kustannusten hallinta.

Kustannusten hallinta perustuu projektikustannuslaskentajärjestelmään, omaisuuden, velkojen, velkojen, verojen, poistojen, materiaalien liikkeen, ostojen ja myyntien sekä odotettujen ja toteutuneiden tuottojen laskentajärjestelmään.

Kustannushallinnan perustana on kustannusten hallinta ja projektin aikataulu. Työ aikataulun ja budjetin parissa ei pysähdy koko projektin keston ajan. Muutokset ja poikkeamat todellisesta tilasta johtavat tarpeeseen luoda uusi aikataulu sekä muutoksiin kustannuksissa ja budjetissa.
Projektin kustannusten hallintaan kuuluu seuraavien prosessien suorittaminen sen varmistamiseksi, että projekti valmistuu hyväksytyn budjetin puitteissa:

1. resurssien suunnittelu;

2. kustannusarvio;

3. budjetointi – kokonaiskustannusten jakautuminen kullekin toiminnan osalle;

4. kustannusten hallinta.

Kustannusarvio.

Hankkeen kustannusarvio tulee tehdä projektin elinkaaren eri vaiheissa. Taulukossa on esitetty erityyppiset kustannusarviot, jotka osoittavat sallitun virheen.

Arvioiden muodostaminen.

Arvio on kustannusluettelo, joka on jaettu osiin, mutta ilman viittausta projektin aikatauluun. Kuten kustannusarviot, myös projektiarviot vaihtelevat vaiheittain. Hankkeen elinkaaren eri vaiheissa laaditaan seuraavanlaisia arvioita.

Hankkeen budjetti.

Budjetti edustaa meno- ja tuloerien jakautumista aikajaksoille. Toisin sanoen budjetti on ohjedokumentti, joka edustaa aikataulua suunnitelluista menoista ja tuloista, jotka on jaettu projektin erille. Tyypillisesti budjetit rakentuvat vastuukeskusten (kuluista tai tuloista vastaavien henkilöiden, osastojen) mukaan. Jokainen vastuukeskus laatii vastuullaan oleville kohteille budjetin.

Pohditaan, millaisia budjetteja käytetään projektin elinkaaren eri vaiheissa.

Kuten mikä tahansa suunnitelma, budjetti on valvonnan perusta. Budjettien muodostamista, kirjanpitoa ja toteutumisen seurantaa kutsutaan budjetoimiseksi.

Hankkeen budjetti määrittää tulojen ja menojen jakautumisen aikajaksoille alusta loppuun. Projektiportfoliobudjetti sisältää tulojen ja menojen jakautumisen ajanjaksoille ja se luodaan koko organisaation budjetointikaudelle, esimerkiksi vuodeksi.

Ennen projektin aloittamista on tarpeen määrittää työn laajuus ja budjettivaatimukset. Molemmat tekijät ovat erittäin tärkeitä, koska ne edustavat tavoitesuunnitelmaa, jota vastaan hankkeen suorituskykyä mitataan. Hankkeen koko elinkaaren ajan on tarpeen seurata rahoitusta, verrata sitä suunnitelmaan ja tarvittaessa tehdä muutoksia ja muutoksia. Projektin lopussa määritetään kulujen vaimennettavuus, jonka toteutuneita kustannuksia verrataan budjetoituihin arvoihin.

Projektinhallinnan tehtävänä on aina saada projekti päätökseen ajallaan, sovitun budjetin puitteissa ja laadukkaasti.

Koko hankesuunnittelujärjestelmä tulee rakentaa budjetoinnin pohjalta, ts. kaikilla kustannuksilla ja tuloksilla on oltava tiukasti taloudellinen ilmaisu.

Kustannusarviointimenetelmät. Arvio toimenpiteen kustannuksista.

Perinteisessä ohjausmenetelmässä käytetään seuraavia käsitteitä: Suunnitellut kustannukset ovat aikataulun mukaan suunniteltujen toimintojen budjetoituja kustannuksia tai kuluvan päivämäärän mennessä odotettavissa olevan resurssin käyttöä.

Todelliset kustannukset ovat kuluvana päivänä tosiasiallisesti tehdyn työn kustannuksia tai töiden suorittamiseen kuluvaan päivään mennessä tosiasiallisesti käytettyjen resurssien määrää. Todelliset kustannukset eivät riipu suunnitelluista kustannuksista tai resurssien kulutuksesta. Perinteisen menetelmän suurin haittapuoli on, että se ei ota huomioon sitä, mitä työtä käytetyillä rahoilla todellisuudessa tehtiin. Hän ei toimi ajan tai työaikataulun mukaan.

Kustannusarvio on prosessi, jossa määritetään kaikki projektin onnistuneeseen ja täydelliseen toteuttamiseen tarvittavat kustannukset. Arvioita voidaan päivittää projektin edetessä. Näin ollen mikä tahansa projektin kustannusarvio on likimääräinen. Hankkeen edetessä arvioita tulee tarkentaa ja tulla realistisemmiksi. Projektinhallinnassa voidaan erottaa neljä arviointityyppiä:

1. karkea suuruusluokka - konsepti- tai ideavaiheessa olevan projektin kustannus-odotukset;

2. suuruusluokka - liiketoimintasuunnitelmassa tai vastaavassa asiakirjassa lasketut projektin kustannusoletukset;

3. budjettiarvio - arvio hankkeen kustannuksista, joka on saatu toimittajien ja töiden suorittajien toimittamien tietojen perusteella;

4. tarkka - kustannusarvio sisältyy budjettiin määritettäessä hankkeen lopullista suunniteltua kustannusta ennen siirtymistä toteutusvaiheeseen.

Työn kustannuksia arvioitaessa on otettava huomioon kaikki työn suorittamisen kustannuserät:

materiaalit ja komponentit;

ostetut laitteet, kuljetus;

vuokramaksut (tila, laitteet, kuljetus);

leasingkulut (osto, vuokraus, leasing);

tuotantokapasiteetti;

henkilöstön työvoimakustannukset;

kulutushyödykkeiden kustannukset;

koulutus- ja harjoittelukustannukset;

tapahtumien (konferenssit, seminaarit) järjestämiskustannukset;

matkakulut;

logistiikkakustannukset;

edustuskulut.

Seuraavat kustannusarvion menetelmät erotetaan:

Parametrinen arvio- menetelmä, jossa tilastollinen suhde toiminnan kustannusten ja muiden muuttujien (parametrien) välillä, jotka on saatu historiallisten tietojen analysoinnista (esimerkiksi rakenteen pinta-alan koko rakennuksessa, rivien lukumäärä ohjelmakoodia, työtuntien lukumäärää) käytetään kustannusarvioon.

Analogien arvostus- menetelmä kustannusten arvioimiseksi analogisesti tässä tai muissa hankkeissa suoritetun samanlaisen työn kanssa. Se voi viitata koko työpakettiin tai sitä voidaan käyttää parametrisen arvioinnin yhteydessä, kun on tietoa samanlaisen, mutta eri volyymin työn suorituksesta tai muissa olosuhteissa. Sen etuna on kyky saada tarkempi arvio.

Alhaalta ylös -arviointi - tekniikka suurten työmäärien arvioimiseksi summaamalla tämän työn pienemmille osille saadut arviot. Mitä yksityiskohtaisemmin ja täsmällisemmin projekti WBS on kehitetty, sitä tarkempia ja oikeampia kustannusarvioita projektista voidaan saada. Alhaalta ylös -menetelmää pidetään oikeutetusti yhtenä tarkimmista.

Ylhäältä alas -arviointimenetelmä - huomattavasti vähemmän tarkkoja alhaalta ylös -menetelmään verrattuna. Sitä käytetään, kun ei ole yksityiskohtaista WBS:ää ja tietoa työn toteuttamiseen tarvittavista resursseista ja materiaaleista. Arviointitekniikka sisältää täsmälleen päinvastaiset vaiheet alhaalta ylös -menetelmään verrattuna.

Esiintyjien ehdotusten analyysi - hyvin yksinkertainen menetelmä, jos on olemassa suorittajia ja urakoitsijoita, jotka ovat valmiita suorittamaan tämän määrän työtä. Tehtäväehdot, tarjous tai muut asiakirjat lähetetään hakijoille ja pyydetään toimittamaan arvio näiden töiden suorittamisen kustannuksista.

Luotettava kiinteistöarviointi on korkeasti koulutettujen asiantuntijoiden huolellista työtä. Tämän prosessin aikana asiakkaan ohjeiden mukaisesti arvioidaan kohteen markkina-arvo tai oikeudet siihen. Arvioija suorittaa analyysin ja valitsee tietyssä tilanteessa hyväksyttävän lähestymistavan tai lähestymistapojen joukon. Mikä on vertaileva lähestymistapa kiinteistön arvostukseen? Mitkä ovat sen menetelmät, edut ja haitat? Millä markkinoilla sen käyttö antaa tarkimmat tulokset? Puhutaanpa tästä tänään.

Kiinteistön markkina-arvon arviointi

Pääominaisuus, jonka perusteella esineet luokitellaan kiinteiksi, on niiden vahva kiinnittyminen maahan. Kiinteistö on tontit, kaikki rakennukset, rakenteet, asuin- ja muut tilat, luonnonkohteet jne.

Omistaja voi käyttää omaisuutta (kiinteistöä) sekä henkilökohtaisiin tarpeisiin että voittoa varten. Se voidaan vuokrata tai panttaa, myydä, lahjoittaa, vaihtaa, testamentata jne. Siksi joskus on yksinkertaisesti välttämätöntä tietää sen todellinen markkina-arvo kulloinkin.

Asiantuntija suorittaa tämän työn käyttämällä valtion arviointistandardien määrittelemiä lähestymistapoja.

Kaikkiaan arvioinnissa käytetään kolmea lähestymistapaa:

Kallis (kustannusperusteiset menetelmät kiinteistöjen arvioinnissa);
Vertaileva.

Jokaisella näistä lähestymistavoista on oma metodologinen perustansa. Katsotaanpa vertailevaa lähestymistapaa arvostukseen ja sen menetelmiä kohteen arvon määrittämiseksi.

Vertaileva lähestymistapa (CA)

Kun omistaja haluaa myydä kiinteistönsä, hän määrittää sen alkuarvon tietämättään yhteisyrityksen avulla. voidaan tehdä itsenäisesti. Omistaja etsii erikoistuneilta verkkosivuilta omia esineitä, vertaa niiden ominaisuuksia, myyntiajan pituutta ja tekee johtopäätöksiä hinnasta, jolla esine voidaan realistisesti myydä. Tämä on vertaileva lähestymistapa.

Markkina-arvo lasketaan vertaamalla vastaavien kohteiden hintoja. Riittävä myyjä ymmärtää, että jos markkinoilla on kaksi tai useampia esineitä, jotka vastaavat ostajan tarpeita, on vähintäänkin kohtuutonta asettaa korkeampaa hintaa.

Peruspostulaatit

SP perustuu tietoihin lähimenneisyydessä tosiasiallisesti suoritetuista tapahtumista vastaavien kohteiden kanssa ja arvostettavan kiinteistön korrelaatioon sen vastaavien analogien kanssa.

Arvioijan yhteisyrityksen käyttämispäätöksen lähtökohtana on sen kiinteistömarkkinoiden segmentin nykyinen toiminta, johon arvioinnin kohde kuuluu.

Yhteisyrityksen perusperiaatteet:

Kysyntä ja tarjonta;
Korvaus;
Osallistuminen.

Näiden periaatteiden pohjalta on kehitetty erityisiä arvostusmenetelmiä ohjelmistojen markkina-arvon laskemiseksi.

menetelmät

Vertaileva lähestymistapa käsittää 3 kiinteistön arvonmääritysmenetelmän käytön ja niiden tulosten koordinoinnin arvioitavan kohteen markkina-arvon määrittämiseksi.

Vertaileva myyntianalyysimenetelmä (SAP)

Arvo määritetään analysoimalla arvioitavaan kiinteistöön verrattavissa olevien kiinteistöjen viimeaikaiset myynnit sen jälkeen, kun arvoon on tehty asianmukaiset oikaisut niiden välisten erojen vuoksi.

Laskenta-algoritmi:

Tietojen etsiminen vastaavien kiinteistöjen viimeaikaisista myynneistä relevantilla markkinasegmentillä;
Tietojen luotettavuuden analyysi;
Vertailukelpoisten kohteiden kustannusten oikaisu hinnoitteluerojen perusteella;
Analogien tietojen täsmäytys ja kohteen arvon saaminen (keskiarvo, mediaaniarvo, yleisin arvo).

Vertailutulosten koordinointi on yksi tämän menetelmän tärkeistä näkökohdista. Saatujen tietojen yksinkertainen aritmeettinen keskiarvo ei ole sallittu. Jokainen tulos on tutkittava analyyttisesti ja tehtävä järkevä johtopäätös.

Lopullinen arvo on arvioijan vahvistama johtopäätös, joka perustuu kaikkien saatavilla olevien tietojen ja oman ammatillisen kokemuksen analyysiin.

SAP on ihanteellinen asuntojen arvonmääritykseen, ts. markkinasegmentillä, jolla toteutetaan suuri määrä liiketoimia samankaltaisilla kohteilla.

Alkukantainen esimerkki SAP:n käytöstä asunnon arvioinnissa, annettu yksinkertaisesti menetelmän olemuksen ymmärtämiseksi.

Arvostuskohteen alkutiedot:

2 huoneen huoneisto;
makuutila;
kokonaispinta-ala/oleskelutila/keittiö - 58/29/8 neliömetriä;
asettelun tyyppi - liivi;
1. kerros;
kosmeettiset korjaukset;
1998 rakennettu 9-kerroksinen tiilitalo;
2 hissiä (matkustaja- ja rahti);
vapaa laillisesti ja fyysisesti;
julkisen liikenteen pysäkki – 3 minuutin päässä talosta;
pysäköinnin saatavuus pihalla;
päiväkoti, koulu - kävelyetäisyydellä;
klinikka - lähellä;
supermarket talossa.

Löytyi tietoa tapahtumista viiden samanlaisen kiinteistön kanssa viimeisen 2 kuukauden aikana.

Huomioikaa analogien väliset erot arvioinnin kohteen suhteen:

Analogi 1 - 1 700 000 hieroa. Hissin puute - 300 000 hieroa.
Analogi 2 - 1 900 000 hieroa. Vaihtoehto vaaditaan - 100 000 ruplaa.
Analogi 3 - 1 890 000 hieroa. 6. kerros - 200 000 hieroa.
Analogi 4 - 1 800 000 hieroa. Pinta-alat 62/31/11 neliömetriä -250 000 ruplaa.
Analogi 5 - 1 980 000 hieroa. Keskus - 250 000 ruplaa.

Lasketaan arvioitavan kohteen hinta:

1 700 000 + 300 000 + 100 000 + 200 000 - 250 000 - 250 000 = 1 800 000 hieroa.

Todellisuudessa laskenta on tietysti paljon monimutkaisempi. Esimerkissä tekijöiden markkina-arviointia ei tehty, vaan se otettiin yksinkertaisesti käsistä.

Bruttovuokrakertoimen menetelmä (GRM)

Menetelmä perustuu hypoteesiin kohteen myyntihinnan ja sen vuokraamisesta saatavien mahdollisten vuokratulojen välisestä suorasta suhteesta. Eli mitä korkeampi mahdollinen vuokratulo, sitä kalliimpi kiinteistö.

Vertailuyksikön muodossa tämä menetelmä sisältää VRM:n käytön. Se on yhtä suuri kuin myydyn esineen hinnan suhde sen kaupallisiin tarkoituksiin käyttämisestä saatuihin bruttotuloihin.

Laskenta-algoritmi:

Määritämme kiinteistön markkinavuokratulot 12 kuukaudelle, eli arvioimme kuinka paljon se voidaan realistisesti vuokrata esimerkiksi 300 tuhannella ruplalla. vuodessa;
Määritämme VRM:n viimeaikaisten markkinatapahtumien perusteella (arvioija voi itse laskea sen viimeaikaisten tapahtumien perusteella, mutta on helpompi käyttää alueen tilastotietoja, jos saatavilla, olkoon se 20);
Arviointikohteen arvon laskeminen kertomalla kohteen markkinavuokratulo GRM:llä.

Esimerkin tietoihin sovellettaessa kohteen hinta on 6 000 tr. (300 TR * 20).

VRM-menetelmä ei vaadi lisäkorjauksia kohteen ja sen analogien ominaisuuksien eroihin. Tämä on suhteellinen indikaattori, jossa tällaiset ominaisuudet otetaan aluksi huomioon.

Kokonaispääomasuhteen (CCR) menetelmä

OCC:ta sovelletaan laitoksen nettoliiketuloon (NOI).

NER on todellinen bruttotulo (GIR), josta on vähennetty vuotuiset toimintakulut. Käyttökulut sisältävät kaikki kulut, joita ilman laitos ei voi toimia normaalisti (yhteiskulut, ylläpito, korjaukset jne.).

BKT lasketaan potentiaalisten bruttotulojen (GPI) ja lisäpalvelutulojen summana, josta on vähennetty menetetyistä voitoista aiheutuvat tappiot.

PVD on tulo, joka voidaan saada, kun kiinteistö vuokrataan ilman seisokkeja. Riippuu kiinteistön pinta-alasta ja vuokrahinnasta. Näin ollen, jos laitos on käyttämättömänä, syntyy menetettyä voittoa.

OCC määräytyy analogisen kohteen nettoarvon suhteella sen hintaan, ja sitä käytetään arvostuskohteen nettoarvon jakajana.

Laskenta-algoritmi:

Arvioidun kohteen NOR:n laskenta;
Analogien valinta (kolmesta tai useammasta kohteesta), joille on olemassa tietoja luotettavista lähteistä todellisesta myyntihinnasta ja NPV:n määrästä;
Muutosten tekeminen analogien samankaltaisuuden lisäämiseksi arvioitavan kohteen kanssa;
Erillinen QC-laskenta jokaiselle analogille;
Kokonais-OKC:n (kaikkien analogien aritmeettinen keskiarvo) määrittäminen;
Markkina-arvon laskenta osamääränä arvostetun kohteen NOR:n jaosta valittujen analogien keskimääräiseen OKC:hen.

Katsotaanpa esimerkkiä.

On tarpeen arvioida kohteen markkina-arvo, jonka NAV ennustejaksolla on 250 000 tuhatta ruplaa.

Oletetaan, että kolmesta analogista on vahvistettua tietoa:

analogi 1: CHOD - 330 000 ruplaa, markkina-arvo - 1 200 000 ruplaa;
analogi: CHOD - 360 000 ruplaa, markkina-arvo - 1 250 000 ruplaa;
analogi 3: CHOD - 370 000 ruplaa, markkina-arvo - 1 400 000 ruplaa.

Lasketaan arviointikohteen QCC:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Myyntihinta - 1 278 000 RUB. (RUB 353 000*0,276).

Tulosten analyysi

Arviointitoiminnan aikana on tärkeää pystyä arvioimaan saatuja tuloksia erilaisilla SP-menetelmillä. Kokenut arvioija tietää, mikä painoarvo kullakin menetelmällä on arvioidessaan tiettyä kohdetta.

Jos kiinteistö voidaan arvioida kaikilla kolmella menetelmällä (mikä ei aina pidä paikkaansa), vaaditaan neuvotteluvaihe todennäköisen enimmäishinnan määrittämiseksi.

Markkina-arvo lasketaan vertaamalla vastaavien kohteiden hintoja.

Muussa tapauksessa annetaan perusteltu päätös kieltäytyä käyttämästä yhtä tai toista arviointimenetelmää.

Kieltäytyminen käyttämästä vertailevaa lähestymistapaa (CA)

JV on yksi luotettavimmista ja helpoimmista tavoista määrittää kiinteistön markkina-arvo. Tämän lähestymistavan ainoa mutta tärkein haittapuoli on kehittyneiden kiinteistömarkkinoiden puute halutulla segmentillä. Tällaisissa olosuhteissa yhteisyritysten käytöstä on luovuttava. Loppujen lopuksi voit verrata vain ei-ainutlaatuisia esineitä.