Penilaian bidang tanah yang dibebani. Masalah penilaian nilai pasar hak atas sebidang tanah, dengan mempertimbangkan beban (kelonggaran) di Federasi Rusia. Asumsi dan batasan yang digunakan dalam penilaian pajak real estat

Kami dapat memperkirakan nilai suatu kemudahan hanya dengan menggunakan salah satu dokumen yang tercantum di bawah ini!

1. Rincian badan hukum atau paspor pelanggan penilaian.

Untuk sebidang tanah

1. Dokumen yang menjadi dasar perolehan hak atas bidang tanah yang tercantum dalam sertifikat pendaftaran hak.*
2. Paspor kadaster atau ekstrak dari paspor kadaster.

* Bisa berupa perjanjian jual beli, perjanjian pembagian sebidang tanah, perjanjian hibah, dan lain-lain.

Per gedung/tempat

1. Sertifikat pendaftaran hak negara.
2. Dokumen yang menjadi dasar perolehan hak atas benda yang tercantum dalam sertifikat pendaftaran hak.**
3. Paspor teknis (atau kutipan dari paspor teknis) BTI, termasuk penjelasan dan denah lantai.

**Ini dapat berupa perjanjian jual beli, perjanjian konstruksi, tindakan penyelesaian konstruksi dan commissioning, dll.

Untuk menentukan nilai kemudahan, cukup dengan memberikan salinan dokumen biasa atau mengirim halaman pindaian melalui email.

Masih ada pertanyaan? Hubungi kami!

Faktor-faktor apa yang mempengaruhi biaya suatu kemudahan dan pembayaran proporsionalnya?

Apabila suatu kemudahan terbentuk, maka pemilik sebidang tanah atau bangunan yang dikenakannya akan menderita kerugian. Untuk mengetahui kerugian yang ditimbulkan oleh pemilik dan menilai hak tanggungan, penilai memperhitungkan faktor-faktor yang secara langsung dan tidak langsung mempengaruhi besarnya biaya penggunaan hak tanggungan, yaitu:

• bagian dari sebidang tanah atau bangunan yang dibebani dengan suatu kemudahan;
• derajat pembatasan penggunaan benda yang dikenakan keringanan;
• intensitas penggunaan suatu benda dengan kemudahan;
• besarnya pengaruh terhadap pelepasan benda yang dibebani;
• biaya pemeliharaan fasilitas;
• biaya-biaya tambahan yang timbul akibat pengenaan keringanan;
• nilai pasar sebidang tanah;
• jumlah keuntungan yang hilang karena pengenaan keringanan.

Penilaian biaya kemudahan dilakukan, pertama-tama, dengan menghitung jumlah kerugian yang ditimbulkan pada pemilik properti, jumlah keuntungan dan kerugian yang hilang.

Saat ini, undang-undang Federasi Rusia dengan jelas mengatur masalah-masalah yang berkaitan dengan penerapan berbagai pembatasan hak atas real estat. Pada gilirannya, berbagai kemungkinan pembatasan hukum dari sudut pandang kegiatan penilaian berarti bahwa setiap pembatasan memiliki makna ekonominya sendiri, dan oleh karena itu dalam beberapa hal membedakan objek yang terkait dengannya dari berbagai objek yang sudah ada.

Berkaitan dengan hal tersebut, timbul pertanyaan konseptual tentang ada tidaknya pengaruh berbagai jenis sitaan terhadap nilai pasar real estate. Tidak boleh diasumsikan bahwa masalah ini hanya menyangkut bidang kepentingan subjek profesional pasar real estat, karena dalam banyak kasus pemilik properti tersebut tidak dapat dengan jelas menentukan sendiri apakah properti mereka lebih murah daripada objek serupa di pasar.

Oleh karena itu, hal-hal berikut perlu diperhatikan: dampak positif pembebanan terhadap nilai harta benda secara praktis dapat dikesampingkan; paling tidak, sulit untuk menemukan contoh yang ada yang secara jelas menggambarkan bahwa pembebanan hak atas suatu benda mempunyai memberikan dampak positif terhadap nilainya.

Tanpa merinci hukumnya, pembebanan hak harus dipahami sebagai pembatasan yang dikenakan terhadap kemampuan pemilik atau orang yang mempunyai kekuasaan lain atas suatu benda. Berdasarkan hal ini, kita mungkin dapat menjawab bahwa dalam nilai akhir, beban tersebut tentu harus memiliki komponen numerik tertentu yang mengurangi nilai pasar.

Namun bahkan dengan sedikit menyelami nuansa hukumnya, menjadi jelas bahwa jawaban seperti itu sebenarnya tidak begitu jelas.

Misalnya, properti yang disita di pasar, pada umumnya, lebih murah, karena transaksinya tidak dilakukan dalam kerangka kondisi pasar yang standar, dan penyelesaiannya dipengaruhi oleh keadaan luar biasa, yaitu salah satu pihak mempunyai kewajiban untuk menjual properti itu tanpa mempedulikan keinginannya. Namun dalam hal ini penilai tidak lagi menentukan nilai pasar dalam bentuknya yang murni, melainkan nilai dengan batasan dan asumsi tertentu.

Sehubungan dengan penentuan nilai suatu benda yang dikenakan pembebanan, kita tidak boleh melupakan fakta bahwa seringkali pelanggan penilai hanya menetapkan tugas yang salah, yaitu menentukan nilai pasar, padahal semua keadaan suatu potensi transaksi menunjukkan bahwa yang harus ditentukan yaitu nilai likuidasi.

Namun untuk menguatkan anggapan bahwa persoalan pengaruh adanya pembebanan terhadap nilai suatu properti belum jelas, kita dapat memberikan contoh dengan jenis pembebanan sebagai easement.

Misalnya, ada sebidang tanah tertentu yang dilalui jalan. Kemudahan yang dikenakan oleh negara. otoritas di sebidang tanah tertentu berarti bagi pemiliknya bahwa setiap subjek dapat bergerak di sepanjang jalan yang ditentukan, terlepas dari persetujuan pemiliknya. Dalam hal ini, perlu untuk mempertimbangkan bagaimana jalan tersebut berjalan di atas bidang tersebut dan bagaimana keberadaannya mempengaruhi penggunaan bidang tanah. Jadi misalnya jalan raya bisa sangat bermanfaat bagi keberadaan bengkel mobil. Dalam hal ini, sulit untuk menyimpulkan bahwa sebidang tanah yang dimaksud seharusnya lebih murah di pasaran dibandingkan sebidang tanah lain dengan tujuan serupa.

Contoh-contoh di atas dengan jelas menggambarkan bahwa untuk menjawab pertanyaan tentang dampak pembebanan terhadap nilai suatu properti, hendaknya Anda tidak menjawab tanpa terlebih dahulu mendalami situasi yang diakibatkan oleh pembatasan hak yang ada. Dan hal ini pada gilirannya dapat menimbulkan harapan tertentu bagi pemilik properti tersebut bahwa propertinya dapat dengan mudah bersaing dengan real estat yang ditawarkan untuk dijual di pasar.

Meluasnya ledakan hipotek baru-baru ini telah menghasilkan sejumlah besar berbagai transaksi yang melibatkan properti dengan pembebanan, baik itu hipotek karena kekuatan hukum atau janji karena kekuatan kontrak.

Biasanya, properti tersebut mencakup berbagai real estat perumahan - apartemen, cottage, townhouse, rumah pribadi.

Selain itu, sebagai suatu peraturan, transaksi dengan properti tersebut juga dilakukan dengan menggunakan sumber daya kredit. Dan ini, pada gilirannya, menentukan fitur-fiturnya penilaian real estat dengan beban, karena harga barang itu tentu harus memperhitungkan pengaruh status hukum.

Namun pertanyaan ini sebenarnya tidak ambigu, karena dampak pembebanan terhadap nilai tidak selalu dinyatakan dalam nilai numerik. Kadang-kadang hal itu hanya ada di atas kertas sebagai fakta.

Oleh karena itu, dalam menilai rumah susun yang dibebani, perlu diperbandingkan dengan jelas apa yang dimaksud dengan nilai pasar suatu benda tertentu dan apa yang dimaksud dengan transaksi penjualannya (pada saat benda itu dilepaskan dari sitaan).

Intinya, jika kita mempertimbangkan sebuah apartemen yang digadaikan ke bank, maka penjualannya sebelum seluruh pinjaman dilunasi akan menjadi prosedur di mana pembeli akan membayar harga reguler yang khas untuk real estat yang sebanding, dengan satu-satunya perbedaan adalah bagian dari apartemen tersebut. biaya apartemen, yaitu jumlah hutang pemilik saat ini yang harus dibayar kepada bank sebagai penerima hipotek dan sisanya menjadi milik pemilik properti saat ini.

Dalam kondisi seperti itu, definisinya nilai pasar karena selisih antara nilai pasar barang yang tidak terbebani dan jumlah sisa utangnya adalah tidak benar.

Berdasarkan definisinya nilai pasar , mengingat dalam FSO, kita dapat mengatakan bahwa benda tersebut dapat dibeli oleh siapa pun di pasar dengan “nilai sisa” tersebut. Namun tidak ada penawaran seperti itu di pasar.

Oleh karena itu, ketika mengevaluasi apartemen yang dibebani, pertama-tama perlu ditentukan dengan jelas tanggal evaluasi - yaitu, untuk menentukan pada titik waktu apa evaluasi dilakukan sehubungan dengan transaksi potensial - setelah penghapusan. dari beban, tetapi sebelum transaksi atau sebelum penghapusan beban. Situasi indikatif dalam kasus ini mungkin terjadi ketika pemilik belum melunasi seluruh pinjaman yang diberikan terhadap keamanan real estat, namun akhir pembayaran sudah sangat dekat. Pada saat yang sama, dia bersiap untuk mengambil yang baru, dengan menggunakan jaminan yang sama, segera setelah pinjaman saat ini dilunasi. Namun seperti yang diharapkan, semua dokumen disiapkan terlebih dahulu. Artinya, pembebanan hak tersebut secara nominal ada, namun akan segera dicabut.

Namun kalaupun memang ada pembebanan, hal itu sama sekali tidak berdampak pada nilai benda tersebut. Ini adalah poin penting kedua yang juga tidak boleh diabaikan. Hakikatnya gadai pada hakikatnya adalah ketidakmampuan menjual suatu benda kepada pemberi gadai tanpa persetujuan penerima gadai.

Dan jika, misalkan, persetujuan penerima gadai diberikan, jangka waktu penjualan ditentukan, pemilik sekarang menjual barang itu dan kemudian seluruh transaksi dilakukan dengan analogi dengan barang-barang biasa, maka dalam kondisi seperti itu tidak ada gunanya berbicara. tentang pengaruh pembebanan terhadap nilai.

Tidak diragukan lagi, situasi di atas hanyalah kasus khusus dari berbagai keadaan transaksi yang dilakukan dengan properti yang dijaminkan. Namun berdasarkan hal tersebut, jelas bahwa dalam menentukan nilai benda-benda tersebut, perlu dilakukan penalaran yang logis untuk memahami peran apa yang dimainkan oleh pembebanan yang ada dalam transaksi yang direncanakan.