Ачаалал бүхий газрын үнэлгээ. ОХУ-д ачааллыг (сервитут) харгалзан газар эзэмших эрхийн зах зээлийн үнийг үнэлэх асуудал. Үл хөдлөх хөрөнгийн татварын үнэлгээнд ашигласан таамаглал, хязгаарлалт

Бид доор жагсаасан баримт бичгийн аль нэгийг ашиглан сервитутийн үнэ цэнийг тооцоолж болно!

1. Хуулийн этгээдийн дэлгэрэнгүй мэдээлэл эсвэл үнэлгээний үйлчлүүлэгчийн паспорт.

Газрын хувьд

1. эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээнд заасан газар эзэмших эрх олж авах үндэслэл болсон баримт бичиг.*.
2. Кадастрын паспорт эсвэл кадастрын паспортын хуулбар.

* Энэ нь худалдах, худалдан авах гэрээ, газар хуваах гэрээ, бэлэглэлийн гэрээ гэх мэт байж болно.

Барилга/байр бүрт

1. эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ.
2. эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээнд заасан объектын эрхийг олж авах үндэслэл болсон баримт бичиг.**
3. BTI-ийн техникийн паспорт (эсвэл техникийн паспортын хуулбар), тайлбар, шалны төлөвлөгөөг багтаасан.

** Энэ нь худалдах, худалдан авах гэрээ, барилгын гэрээ, барилга угсралтын ажил дууссан, ашиглалтад оруулах акт гэх мэт байж болно.

Сервитутийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд баримт бичгийн ердийн хуулбарыг өгөх эсвэл сканнердсан хуудсыг имэйлээр илгээхэд хангалттай.

Асуулт хэвээр байна уу? Бидэнтэй холбоо барина уу!

Сервитутийн үнэ болон пропорциональ төлбөрт ямар хүчин зүйл нөлөөлдөг вэ?

Сервитут үүссэн тохиолдолд түүнийг ногдуулсан газар, байрны өмчлөгч хохирдог. Эзэмшигчээс учирсан хохирлыг тодорхойлж, ачааллыг үнэлэхийн тулд үнэлгээчид сервитут ашиглах пропорциональ хураамжид шууд болон шууд бусаар нөлөөлөх хүчин зүйлсийг харгалзан үзнэ.

• сервитут бүхий газар, байрны хувь;
• сервитут ногдуулсан объектын ашиглалтын хязгаарлалтын зэрэг;
• сервитут бүхий объектыг ашиглах эрч хүч;
• ачааллыг ногдуулсан объектыг захиран зарцуулахад үзүүлэх нөлөөллийн зэрэг;
• байгууламжийг хадгалах зардал;
• сервитут ногдуулсны үр дүнд үүссэн нэмэлт зардал;
• газрын зах зээлийн үнэ;
• сервитут тогтоосны улмаас алдсан ашгийн хэмжээ.

Сервитутын хураамжийн үнэлгээг юуны өмнө тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчид учруулсан хохирлын хэмжээ, алдагдсан ашиг, алдагдлын хэмжээг тооцож гаргадаг.

Өнөөдөр ОХУ-ын хууль тогтоомж нь үл хөдлөх хөрөнгийн эрхэд янз бүрийн хязгаарлалт тавихтай холбоотой асуудлыг нэлээд тодорхой зохицуулдаг. Хариуд нь үнэлгээний үйл ажиллагааны байр сууринаас хуулийн боломжит олон янзын хязгаарлалтууд нь хязгаарлалт бүр өөрийн гэсэн эдийн засгийн утгатай байдаг тул үүнтэй холбоотой объектыг одоо байгаа олон янз байдлаас ямар нэгэн байдлаар ялгаж өгдөг гэсэн үг юм.

Үүнтэй холбогдуулан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнэд янз бүрийн төрлийн дарамт үзүүлэх нөлөө байгаа эсэх талаар ойлголтын асуулт гарч ирж байна. Энэ асуудал нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэргэжлийн субьектүүдийн ашиг сонирхлын хүрээнд хамааралтай гэж үзэж болохгүй, учир нь ихэнх тохиолдолд ийм өмчийн эзэд өөрсдийн өмч нь зах зээл дээрх ижил төстэй объектоос хямд байгаа эсэхийг өөрсдөө тодорхой тодорхойлж чаддаггүй.

Тиймээс дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй: эд хөрөнгийн үнэ цэнэд дарамт үзүүлэх эерэг нөлөөлөл бараг байхгүй, энэ нь объектын эрхийн дарамтыг тодорхой харуулах одоо байгаа жишээг олоход хэцүү байдаг; үнэ цэнэд эерэг нөлөө үзүүлдэг.

Хуулийн нарийн ширийн зүйлийг дурдаагүй бол эрхийн дарамтыг тухайн объектыг өмчлөгч эсвэл бусад эрх мэдэл бүхий этгээдийн чадамжид ногдуулсан хязгаарлалт гэж ойлгох хэрэгтэй. Үүний үндсэн дээр бид эцсийн үнэ цэнийн хувьд ийм ачаалал нь зах зээлийн үнэ цэнийг бууруулдаг тодорхой тооны бүрэлдэхүүн хэсэгтэй байх ёстой гэж бид хариулж магадгүй юм.

Гэхдээ хууль эрх зүйн нарийн ширийн зүйлийг бага зэрэг судалсан ч гэсэн ийм хариулт тийм ч тодорхой биш байгаа нь тодорхой болж байна.

Тиймээс, жишээлбэл, зах зээл дээр хураагдсан эд хөрөнгө нь дүрмээр бол хямд байдаг, учир нь хэлцэл нь зах зээлийн стандарт нөхцлийн хүрээнд хийгддэггүй, гэхдээ түүний гүйцэтгэлд онцгой нөхцөл байдал нөлөөлдөг, тухайлбал талуудын аль нэг нь хүсэл эрмэлзэлээс үл хамааран эд хөрөнгийг худалдах үүрэг. Гэхдээ энэ тохиолдолд үнэлгээчин нь зах зээлийн үнэ цэнийг цэвэр хэлбэрээр нь биш, харин тогтоосон хязгаарлалт, таамаглал бүхий үнэ цэнийг тодорхойлдог.

Ачаалал ногдуулсан олон объектын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд үнэлгээний үйлчлүүлэгч нь зах зээлийн үнийг тодорхойлох гэх мэт буруу даалгавар тавьдаг гэдгийг мартаж болохгүй. боломжит гүйлгээ нь түүнийг татан буулгах үнийг тодорхойлох ёстойг харуулж байна.

Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд дарамт байгаа эсэх нь тодорхойгүй гэсэн таамаглалыг батлахын тулд бид ийм төрлийн ачааллыг сервитут болгон жишээ болгон өгч болно.

Тухайлбал, зам тавьсан тодорхой газар байдаг. Төрөөс тогтоосон сервитут. Тухайн газар дээрх эрх бүхий байгууллага нь өмчлөгчийн зөвшөөрлөөс үл хамааран тухайн зам дагуу ямар ч субьект шилжих боломжтой гэсэн үг юм газар. Жишээлбэл, авто зам нь автомашины үйлчилгээний төв оршин тогтноход маш их хэрэгтэй байж болох юм. Энэ тохиолдолд тухайн газар нь бусадтай харьцуулж болохуйц зориулалтын газартай харьцуулахад зах зээл дээр хямд байх ёстой гэж дүгнэж болохгүй.

Хөрөнгийн үнэ цэнэд дарамт учруулах нөлөөллийн талаарх асуултад хариулахын тулд одоо байгаа эрхийн хязгаарлалтаас үүссэн нөхцөл байдлын талаар гүнзгий судлахгүйгээр хариулж болохгүй гэдгийг дээрх жишээнүүд тодорхой харуулж байна. Энэ нь эргээд ийм үл хөдлөх хөрөнгийн эзэдэд үл хөдлөх хөрөнгө нь зах зээл дээр зарагдах үл хөдлөх хөрөнгөтэй амархан өрсөлдөх боломжтой гэсэн итгэл найдварыг бий болгож чадна.

Ипотекийн зээлийн өргөн цар хүрээтэй өсөлт нь сүүлийн үед хуулийн дагуу барьцаалсан зээл эсвэл гэрээгээр барьцаалагдсан эд хөрөнгө гэх мэт олон төрлийн гүйлгээг бий болгож байна.

Дүрмээр бол ийм өмч нь орон сууцны төрөл бүрийн үл хөдлөх хөрөнгө - орон сууц, зуслангийн байшин, хотхон, хувийн байшинг агуулдаг.

Түүнээс гадна, дүрмээр бол ийм өмчтэй хийсэн гүйлгээг зээлийн эх үүсвэр ашиглан хийдэг. Мөн энэ нь эргээд онцлог шинж чанарыг тодорхойлдог үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ объектын өртөг нь эрх зүйн байдлын нөлөөллийг заавал багтаасан байх ёстой тул дарамттай.

Гэхдээ энэ асуулт нь үнэндээ хоёрдмол утгагүй зүйл биш юм, учир нь үнэ цэнэд дарамт үзүүлэх нөлөө нь зарим тоон утгаараа үргэлж илэрхийлэгддэггүй. Заримдаа энэ нь зүгээр л цаасан дээр бодит байдал дээр байдаг.

Тийм ч учраас ачаалалтай орон сууцыг үнэлэхдээ тухайн объектын зах зээлийн үнэ гэж юу болох, түүнийг худалдах хэлцэл юу болохыг (объект ачааллаас чөлөөлөгдөх үед) тодорхой харьцуулах шаардлагатай.

Үнэн чанартаа, хэрэв бид банкинд барьцаалагдсан орон сууц гэж үзвэл зээлийг бүхэлд нь төлөхөөс өмнө худалдах нь худалдан авагч нь харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн ердийн үнийг төлөх журам байх бөгөөд цорын ганц ялгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсэг юм. орон сууцны өртөг, тухайлбал одоогийн өмчлөгчийн өрийн үлдэгдлийг банкинд барьцаалан зээлдэгчээр төлж, үлдэгдэл нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийнх байх болно.

Ийм нөхцөлд тодорхойлолт зах зээлийн үнэ барьцаалагдаагүй объектын зах зээлийн үнэ болон үлдэгдэл өрийн үнийн зөрүү буруу байна.

Тодорхойлолт дээр үндэслэн зах зээлийн үнэ , FSO-д өгөгдсөн объектыг зах зээл дээрх хэн ч ийм "үлдэгдэл үнээр" худалдаж авах боломжтой гэж хэлж болно. Гэхдээ зах зээл дээр ийм санал байдаггүй.

Тийм ч учраас ачаалалтай орон сууцыг үнэлэхдээ юуны өмнө үнэлгээний огноог тодорхой тодорхойлох шаардлагатай, тухайлбал, үнэлгээг хассаны дараа боломжит гүйлгээний талаар ямар үед хийж болохыг тодорхойлох шаардлагатай. ачааллын тухай, гэхдээ хэлцэл хийхээс өмнө буюу ачааллыг арилгахаас өмнө. Энэ тохиолдолд өмчлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанаас авсан зээлээ бүрэн төлөөгүй байгаа ч төлбөрийн төгсгөл маш ойрхон байгаа тохиолдолд ийм нөхцөл байдал үүсч болно. Үүний зэрэгцээ одоогийн зээлээ төлж дуусаад тэр даруйдаа ижил барьцаагаар шинээр авахаар бэлтгэж байна. Гэхдээ хүлээгдэж байгаачлан бүх бичиг баримтыг урьдчилан бэлтгэсэн. Энэ нь эрхийн дарамт нэрээр байгаа боловч удахгүй арилна гэсэн үг.

Гэхдээ ачаалал нь үнэхээр байгаа ч гэсэн энэ нь тухайн объектын үнэ цэнэд нөлөөлж байгаа нь огт баримт биш юм. Энэ нь бас үл тоомсорлож болохгүй хоёр дахь чухал цэг юм. Үнэн хэрэгтээ барьцаа гэдэг нь барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр тухайн зүйлийг барьцаалагчид худалдах боломжгүй гэсэн үг юм.

Хэрэв барьцаалагчийн зөвшөөрлийг өгч, борлуулалтын хугацааг тогтоож, одоогийн өмчлөгч нь уг объектыг худалдаанд гаргаж, дараа нь бүх гүйлгээг ердийн объекттой адилтгах замаар хийсэн гэж үзвэл ийм нөхцөлд ярих нь утгагүй болно. үнэ цэнэд дарамт үзүүлэх нөлөөллийн тухай.

Дээрх нөхцөл байдал нь барьцаалагдсан эд хөрөнгөтэй хийсэн гүйлгээний олон нөхцөл байдлын онцгой тохиолдлууд болох нь дамжиггүй. Гэхдээ тэдгээрт тулгуурлан ийм объектын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо төлөвлөсөн гүйлгээнд одоо байгаа ачааллыг ямар үүрэг гүйцэтгэдэг болохыг ойлгохын тулд зарим логик үндэслэлийг хийх нь тодорхой байна.