Оценка земельных участков с обременением. Проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации. Допущения и ограничения, используемые в оценках для налогообложения недвижимости

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

1. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
2. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

• доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
• степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
• интенсивность использования объекта с сервитутом;
• степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
• расходы на содержание объекта;
• дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
• рыночная стоимость земельного участка;
• размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

На сегодняшний день законодательство РФ достаточно четко регулирует вопросы, связанные с наложением различных ограничений прав на объекты недвижимого имущества. В свою очередь существующее разнообразиевозможных ограничений права с позиции оценочной деятельности означает то, что каждое ограничение имеет свой экономический смысл, а следовательно неким образом выделяет связанный с ним объект из многообразия существующих.

В связи с этим возникает вопрос концептуального характера о наличии или отсутствии влияния различного рода обременений на рыночную стоимость недвижимости . Не следует полагать, что данный вопрос относится только к сфере интересов профессиональных субъектов рынка недвижимости, поскольку во многих случаях собственники подобного имущества не могут четко для себя определить является ли их собственность более дешевой, чем подобные объекты, представленные на рынке.

Поэтому необходимоучитывать следующее: положительное влияние обременений на стоимость имущества практически исключено, по крайней мере, сложно найти существующий пример, который наглядно бы иллюстрировал, что обременение права на объект положительно повлияло на его стоимость.

Не вдаваясь в юридические подробности, под обременением права следует пониматьограничения, которые налагаются на возможности собственника или лица, обладающего иными полномочиями на объект. Исходя из этого, наверное, можно дать ответ, что в итоговой величине стоимости подобное обременение в обязательном порядке должно иметь некую численную составляющую, снижающую рыночную стоимость.

Но уже при незначительном погружении в правовые нюансы становится явным, что подобный ответ на самом деле не так уж и очевиден.

Так, например арестованное имущество на рынке, как правило, стоит дешевле, поскольку сделка проводится не в рамках стандартных рыночных условий, а на ее совершении сказываются чрезвычайные обстоятельства, а именно, одна из сторон имеет обязанность реализовать объект недвижимости вне зависимости от своего желания. Но в таком случае оценщиком определяется уже не рыночная стоимость в чистом виде, а стоимость с оговоренными ограничениями и допущениями.

Применительно к определению стоимости многих объектов, на которые наложены обременения, нельзя упускать из внимания, что часто, заказчиком оценки попросту ставится некорректная задача, а именно, определения рыночной стоимости , когда на самом деле все обстоятельства потенциальной сделки указывают на то, что должна быть определена именно ликвидационная стоимость.

Но в подтверждение предположения о том, что вопрос влияния наличия обременений на стоимость объекта недвижимости не является однозначным, можно привести пример с таким видом обременения как сервитут.

Например, имеется некий земельный участок, через который проложена дорога. Сервитут, наложенный гос. органами на данный земельный участок означает для собственника, что по указанной дороге могут двигаться любые субъекты, вне зависимости от наличия согласия на это собственника.В таком случае необходимо рассматривать то каким образом дорога пролегает на данном участке и то, как ее наличие влияет на использование земельного участка. Так, например, дорога может быть очень даже полезной для существования автосервиса. В таком случае, вряд ли можно будет заключить, что рассматриваемый земельный участок должен стоить на рынке дешевле, чем остальные с сопоставимым назначением.

Приведенные примеры наглядно иллюстрируют, что для ответа на вопрос о влиянии обременения на стоимость объекта недвижимости не стоит отвечать, предварительно глубоко не вникнув в ситуацию, которую формирует существующее ограничение права. А это в свою очередь может создавать определенные надежды для собственников подобного имущества на то, что их объект может спокойно конкурировать с недвижимостью, выставленную на продажу на рынке.

Повсеместный ипотечный бум последнее время порождает огромное количество всевозможных сделок, в которых участвует имущество с наложенным обременением, будь то ипотека в силу закона или залог в силу договора.

Как правило, к такому имуществу относится разнообразная жилая недвижимость- квартиры, коттеджи, таунхаусы, частные дома.

При этом, как правило, сделки с таким имуществом совершаются тоже с привлечением кредитных ресурсов. А это в свою очередь определяет особенности оценки недвижимости с обременением, поскольку в стоимости объекта обязательно должно быть заложено влияние правового статуса.

Но данный вопрос не является на самом деле однозначным, поскольку влияние обременения на стоимость не всегда выражается какой-то численной величиной. Иногда оно просто присутствует на бумаге как факт.

Именно поэтому при оценке квартир с обременением необходимо четко сопоставлять что понимается под рыночной стоимостью того или иного объекта и что представляет собой сделка по его реализации (когда объект освобождается от обременения).

В сущности, если рассматривать квартиру, заложенную в банк, то ее реализация до погашения всего кредита будет представлять собой процедуру, в рамках которой покупатель будет уплачивать обычную цену, характерную для сопоставимых объектов недвижимости, с тем лишь отличием, что часть стоимости квартиры, а именно, сумма непогашенного долга нынешнего владельца должна быть уплачена банку как залогодержателю, а остальная сумма будет предназначаться для текущего владельца имущества.

В таких условиях, определение рыночной стоимости как разницы между рыночной стоимостью необременного объекта и величиной оставшегося долга некорректно.

Опираясь на определение рыночной стоимости , приведенное в ФСО можно сказать, что объект может быть куплен любым желающим на рынке по такой «остаточной стоимости». Но такие оферты на рынке отсутствуют.

Именно поэтому при оценке квартир с обременением необходимо во-первых четко определиться с датой оценки- а именно определить в какой момент времени относительно потенциальной сделки проводится оценка- после снятия обременения, но до сделки или до снятия обременения. Показательной в этом случае может быть ситуация, когда собственник еще не в полной мере выплатил кредит, данный под залог недвижимости, но момент окончания выплат очень близок. Вместе с этим он готовится сразу после выплаты текущего кредита взять новый, под тот же залог. Но как это полагается, все документы готовятся заранее. Это означает, что номинально обременение права присутствует, но скоро будет снято.

Но даже в случае, если обременение фактически присутствует, совсем не факт, что оно имеет влияние на стоимость объекта. Это второй важный момент, который также нельзя упускать из виду. Дело в том, что, в сущности, залог означает отсутствие возможности продавать объект залогодателю без согласия залогодержателя.

А если, предположим, согласие залогодержателем дано, установлен срок реализации, текущий собственник выставляет объект на продажу и далее вся сделка проводится по аналогии с типичными объектам, то в таких условиях говорить о наличии влияния обременения на стоимость не имеет смысла.

Несомненно, приведенные ситуации являются лишь частными случаями многочисленных обстоятельств сделок, совершаемых с заложенным имуществом. Но даже исходя из них видно, что в обязательном порядке при определении стоимости таких объектов важно провести некие логические рассуждения, чтобы понять какую роль играет имеющееся обременение в рамках планируемой сделки.