Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе. II. Общие понятия оценки

Аннотация: Стоимостная оценка проекта. Классификация оценок стоимости. Типы оценок: сверху-вниз, снизу-вверх, параметрическая, по аналогам. Оценка стоимости операций. Вспомогательные данные для оценки стоимости операций. Разработка бюджетов расходов. Базовый план по стоимости. Управление стоимостью. Методы измерения исполнения проекта. Метод освоенного объема. Анализ показателей. Прогнозирование условий выполнения проекта

Проект считается успешным, если он завершен в установленные сроки, выполнен в рамках бюджета и в соответствии с ожиданиями заказчика. Управление стоимостью заключается в обеспечении выполнения тройного ограничения на управление проектами - по стоимости, срокам и содержанию [ 10 ] . Управление стоимостью проекта объединяет процессы, выполняемые в ходе планирования, разработки бюджета и контролирования затрат и обеспечивающие завершение проекта в рамках утвержденного бюджета. К процессам управления стоимостью относятся:

стоимостная оценка - определение примерной стоимости ресурсов, необходимых для выполнения операций проекта;

разработка бюджета расходов - суммирование оценок стоимости отдельных операций или пакетов работ с целью формирования базового плана по стоимости ;

управление стоимостью - воздействие на факторы, вызывающие отклонения по стоимости, и управление изменениями бюджета проекта .

Взаимодействие процессов представлено на рис. 6.1 .

Рис. 6.1.

При отсутствии управления стоимостью проект, как правило, выходит из-под контроля, и его стоимость возрастает. Рассмотрим подробнее каждый из процессов.

Стоимостная оценка

Стоимостная оценка - это процесс установления стоимости ресурсов проекта , основанный на определенных фактах и допущениях. Для определения стоимостной оценки прежде всего необходимо определить операции ( пакет операций ), длительность операций и требуемые ресурсы. Процесс оценки и его результат в значительной степени зависят от точности описания содержания, качества доступной информации, от стадии проекта. На процесс стоимостной оценки оказывают влияние: время, отведенное для проведения оцениваемой операции , опыт менеджера, инструменты оценивания , заданная точность . Оценка стоимости проекта начинается на предпроектной стадии (до заключения контракта) и выполняется в течение всего времени выполнения проекта. Выделяют следующие оценки стоимости [ 12 ] :

оценка порядка величины;
концептуальная оценка;
предварительная оценка;
окончательная оценка;
контрольная оценка.

На предпроектной стадии первоначально может определяться только порядок величины стоимости. Точность оценки порядка величины стоимости проекта может колебаться от (-50%) до (+100%). Точность концептуальной оценки находится в интервале (-30%) - (+50%). Точность предварительной оценки проекта колеблется от (-20%) до (+30%). На этапе окончательной оценки точность колеблется от (-15%) до (+20%). Контрольная оценка имеет точность от -10% до +15%. Таким образом, каждая последующая стадия жизненного цикла проекта имеет более точную стоимостную оценку ( рис. 6.2).

Рис. 6.2.

Стоимостная оценка обычно выражается в единицах валюты (доллары, рубли и т. д.) для облегчения сравнения проектов и операций внутри проекта.

Стоимость плановых операций оценивается для всех ресурсов, задействованных в проекте. К ресурсам относятся, в частности, специалисты, оборудование, телефонная связь , Интернет , арендованные помещения, а также особые статьи расходов, например учет уровня инфляции или расходы на непредвиденные обстоятельства.

Входная информация для процесса оценки стоимости

Факторы внешней среды предприятия . К факторам внешней среды относятся конъюнктура рынка, коммерческие базы данных и прайс-листы. Конъюнктура рынка - это рынок информационных систем, их конкурентная функциональность, стоимость, услуги на внедрение, сопровождение. Коммерческие базы данных и прайс-листы содержат сведения о квалификации и стоимости трудовых ресурсов, стоимости внедрения информационных систем.

Активы организационного процесса - официальные и неофициальные правила, процедуры и руководства по стоимостной оценке, шаблоны стоимостной оценки, информация о стоимости ранее выполненных проектов.

Описание содержания проекта содержит важную информацию о требованиях, ограничениях и допущениях проекта, которую необходимо учитывать при стоимостной оценке.

Иерархическая структура работ определяет взаимоотношения между всеми элементами проекта и результатами проекта.

Словарь ИСР содержит подробное описание работы для каждого элемента ИСР .

План управления проектом - общий план мероприятий по исполнению, мониторингу и контролю над проектом, содержащий указания и руководства по составлению плана управления стоимостью и контролю за его исполнением, а также дополнительные планы:

план управления расписанием ;
план управления обеспечением проекта персоналом содержит характеристики кадрового обеспечения и тарифные ставки персонала проекта и являются необходимыми элементами при составлении стоимостной оценки расписания;
реестр рисков - при определении стоимостной оценки учитывается информация, касающаяся реагирования на риски. Риски могут приводить к негативным или благоприятным последствиям, поэтому они оказывают влияние как на плановые операции, так и на стоимость проекта. В случае возникновения негативного риска стоимость проекта может увеличиться.

Инструменты и методы, используемые для оценки стоимости

В зависимости от стадии проекта, необходимой степени точности, возможных расходов и трудозатрат применяются различные типы оценок стоимости .

Оценка сверху-вниз применяется на ранних стадиях в условиях недостаточной информации о проекте. Производится только одна оценка стоимости всего проекта на самом верхнем уровне. Такая оценка не требует много усилий, но имеет низкую точность.

Оценка по аналогам представляет вид оценки сверху-вниз. При этом используется фактическая стоимость ранее выполненных проектов для оценки текущего проекта. При наличии очень похожего проекта оценка может быть довольно точной. Такой тип оценки применяется на любом этапе жизненного цикла проекта . Оценка по аналогам не требует много усилий при гарантированной точности, однако не всегда удается найти и определить схожие проекты. Точность оценки по аналогии колеблется от -30% до +50%. Стоимость подготовки такой оценки составляет 0,04%-0,15% от общей стоимости проекта.

Оценка снизу-вверх применяется на этапе подготовки базового плана проекта и формировании контрольной оценки. Процесс начинается с оценки деталей проекта с последующим суммированием деталей на итоговых уровнях. Степень точности оценки зависит от уровня детализации ИСР . Оценка снизу-вверх обеспечивает точность от +0,15/-10% до +5%/-5%, но имеет высокую стоимость (от 0,45% до 2% от общей стоимости проекта) и продолжительность.

Параметрическая оценка применяется на ранних этапах проекта . Процесс параметрической оценки состоит в определении параметров оцениваемого проекта, которые изменяются пропорционально стоимости проекта. На основании одного или нескольких параметров создается математическая модель. Например, в качестве параметра разработки программного обеспечения может быть выбрана стоимость разработки строки кода. Для оценки стоимости обследования может быть выбрано количество автоматизируемых бизнес-процессов. Наиболее распространенным параметром оценки стоимости IT-проектов является количество требуемого рабочего времени на выполнение операций (пакета операций). При тесной связи между стоимостью и параметрами проекта и при возможности точного измерения параметров можно увеличить точность расчетов. Преимущество данного метода: для

Оценка стоимостей - это определение и вычисление всех составляющих стоимости каждой операции, каждого ресурса и проекта в целом.
3.6.1.1 Входы оценки стоимостей Перечень операций. (3.3.1.3)
Оценка длительностей операций. (3.3.3.3.)
Объемы работ на операциях. (3.3.3.1)
Назначения ресурсов. (3.3.41.) верно 3.5.1
Стоимости ресурсов. Стоимости ресурсов могут определяться по-разному. Для возобновляемых ресурсов обычно задается стоимость часа их работы, для материалов -стоимость единицы. Для подсчета стоимости операции через стоимости часа работы ресурсов необходимо знать продолжительности работы ресурсов на этой операции. Кроме того, следует учитывать, что возобновляемые ресурсы в процессе своей работы могут расходовать материалы, стоимости которых должны учитываться при подсчете стоимостей операций проекта. Однако такое задание стоимостей ресурсов годится не для всех проектов и не для всех уровней управления проектами. В частности для работ, выполняемых по контрактам, задается не стоимость ресурса, а стоимость

назначения, определяемая контрактом. Один и тот же ресурс может иметь различную часовую стоимость на разных работах.
Условия контрактов. Уже упоминалось, что стоимости ресурсов на отдельных операциях проекта могут определяться условиями контрактов. Кроме того, стоимость часа работы ресурса может также задаваться неоднозначно. В проекте может оказаться необходимым использовать персонал в выходные дни или удлинить продолжительность рабочего дня в некоторые периоды. Стоимость часа работы ресурса при подобных переработках отличается от обычной и определяется условиями контрактов с персоналом.
Стоимости операций. Стоимости операций могут определяться контрактом, либо складываться из следующих составляющих: Постоянной составляющей стоимости операции; Постоянной составляющей стоимости назначений ресурсов на операцию; Стоимости работы возобновляемых ресурсов; Стоимости материалов, как назначенных на операцию, так и расходуемых возобновляемыми ресурсами.
При предварительной оценке стоимости операций проекта часто используются нормативы (ЕНИР и т.п.). Обычно нормируется стоимость единицы объема - поэтому для подсчета стоимости операции необходимо знать и объем работ на операции. Такие оценки используются также при определении и согласовании контрактной цены. При таком подходе стоимости ресурсов не учитываются.
Историческая информация. Стоимости ресурсов и операций при недостатке информации могут определяться по аналогам, для чего и необходима историческая информация. Она включает: Файлы прежних проектов; Коммерческие базы данных; Знания команды проекта.
Структура затрат. Необходимо задать иерархическую структуру и систему кодирования затрат, необходимую для предоставления требуемой стоимостной отчетности.
ИСР. Иерархическая структура работ здесь необходима для контроля того, чтобы все операции проекта имеют стоимостную оценку. Методы и средства оценки стоимостей
Оценка по аналогам. Оценку по аналогам еще называют оценкой сверху вниз. Это означает использование стоимости предыдущих аналогичных проектов в качестве основы для оценки стоимости текущего проекта. Оценка по аналогам часто используется тогда, когда не хватает детальной информации о проекте. Оценка по аналогам - это разновидность экспертной оценки.
Оценка по аналогам менее трудоемка, чем другие методы, но она и менее точна. На нее можно полагаться, когда не только предыдущие проекты были действительно аналогичны, но и когда лица, готовившие оценку, имеют соответствующий опыт.
Параметрическое моделирование. Параметрическое моделирование означает использование характеристик проекта в математической модели, предназначенной для оценки стоимости проекта. Модели могут быть простыми (оценка стоимости жилья через стоимость квадратного метра) или сложными (использующими десятки факторов).
На трудоемкость и точность параметрического моделирования влияют следующие факторы: точность используемой исторической информации; измеримость используемых параметров; масштабируемость модели (хорошие результаты для проектов разного размера).
Оценка снизу вверх. Этот метод означает оценку стоимостей операций проекта, а затем суммирование этих стоимостей для оценки стоимости всего проекта.
Точность и трудоемкость такой оценки определяется степенью детализации работ проекта. Чем более детально проект разбит на операции, тем выше как трудоемкость, так и точность оценки снизу вверх. Команда проекта должна найти оптимальное соотношение между трудоемкостью и точностью.
Следует, однако, заметить, что если оценка стоимости проекта предполагает учет инфляции, возврата процентов по кредитам и других факторов, определяемых распределением затрат во времени, стоимостную оценку проекта в целом следует производить на базе составленного расписания исполнения проекта.
Программы управления проектами. Программы управления проектами широко используются для оценки стоимостей. Использование подходящей программы значительно снижает трудоемкость таких оценок и позволяет быстро рассчитать различные альтернативные варианты. Следует только внимательно отнестись к выбору используемой программы - у различных программ управления, проектами возможности учета разных составляющих стоимости операций и ресурсов проекта сильно отличаются. Выходы оценки стоимостей
Оценка стоимостей. Под оценкой стоимостей понимается назначение ожидаемых стоимостей всем операциям, ресурсам и назначениям проекта. Кроме того, оценка стоимостей включает оценку ожидаемой инфляции, кредитных процентов, дисконта и других дополнительных показателей, которые необходимо учитывать при стоимостном анализе проекта. Перечень этих показателей зависит от конкретного проекта.
Стоимостные оценки должны задаваться в той валюте, в которой предполагаются затраты, для того, чтобы облегчить пересчет при изменениях обменного курса.
Кроме затрат, некоторые операции проекта могут предполагать доходы (получение кредитов, продажи и т.п.), которые также должны быть учтены в оценке стоимостей.
Дополнительная информация. Дополнительная информация оценки стоимостей должны включать: Описание оцененной работы. Часто для такого описания достаточно сослаться на ИСР; Описание использованных методов оценки; Описание всех использованных предположений и допущений; Точность оценок (Пример: 100000± 10000 рублей).
Перечень дополнительной информации зависит от области приложения. Но даже грубое описание позволяет лучше понять, каким образом были разработаны стоимостные оценки.
Система управления стоимостью. Система управления стоимостью включает методы и процедуры пересмотра стоимостных оценок при отклонениях фактических величин стоимостей от запланированных.

Либерзон В.И. Основы управления проектами

Еще по теме Оценка стоимостей:

35.2.3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
39.1. ТЕОРИЯ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ И ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ СОБСТВЕННОСТИ

Управление стоимостью включает:

Мониторинг бюджета проекта;

Ресурсное планирование;

Стоимостные оценки;

Сметные расчеты;

Стоимостной контроль.

Управление стоимостью базируется на системе учета затрат на проект, бухгалтерской системе учета активов, задолженностей, обязательств, уплаты налогов, начисления амортизации, движения материалов, закупок и продаж, ожидаемых и реальных прибылей.

Основа управления стоимостью – контроль расходов и календарного плана реализации проекта. Работа над календарным планом и бюджетом не прекращается в течение всего времени выполнения проекта. Изменения и отклонения от реального состояния дел приводят к необходимости создания нового календарного плана и к изменению стоимости и бюджета.
Управление стоимостью проекта подразумевает выполнение следующих процессов, обеспечивающих выполнение проекта в рамках утвержденного бюджета:

1. планирование ресурсов;

2. оценка стоимости;

3. бюджетирование – распределение общей стоимости по каждому элементу деятельности;

4. контроль стоимости.

Оценка стоимости.

Оценка стоимости проекта должна проводиться на разных стадиях жизненного цикла проекта. Разные виды оценок стоимости с указанием допустимой погрешности приведены в таблице.

Формирование сметы.

Смета – это перечень расходов, структурированный по разделам, но без привязки к календарному плану проекта. Так же, как и оценка стоимости, смета проекта меняется от стадии к стадии. Различают следующие виды смет, составляемых на разных стадиях жизненного цикла проекта.

Бюджет проекта.

Бюджет представляет собой распределение статей расходов и доходов по периодам времени. Другими словами, бюджет – это директивный документ, представляющий собой график планируемых расходов и доходов, распределенных по статьям в рамках проекта. Обычно бюджеты структурируются по центрам ответственности (лицам, подразделениям, отвечающим за расходы или доходы). Каждый центр ответственности составляет бюджет по тем статьям, за которые он отвечает.

Рассмотрим виды бюджетов, которые используются на разных стадиях жизненного цикла проекта.

Как и любой план, бюджет является основой для контроля. Процесс формирования, учета и контроля выполнения бюджетов называется бюджетированием.

Бюджет проекта определяет распределение доходов и расходов по периодам времени от начала до его завершения. Бюджет портфеля проектов включает распределение доходов и расходов по периодам времени и создается на период бюджетирования организации в целом, например, на год.

Прежде чем приступать к реализации проекта, необходимо определить требования по объемам работ и требования к бюджету. Оба эти фактора являются крайне важными, поскольку представляют собой целевой план, с которым сравнивается выполнение проекта. В течение всего жизненного цикла проекта необходимо контролировать финансирование, сравнивать его с планом и при необходимости вносить поправки и изменения. По окончании проекта определяется освоение затрат, для чего фактические затраты сравниваются со значениями, заложенными в бюджете.

Перед руководством проекта всегда стоит задача выполнения проекта в срок, в рамках установленного бюджета и с надлежащим качеством.

Вся система планирования проекта должна строиться на основе бюджетирования, т.е. все затраты и результаты должны иметь строго финансовое выражение.

Методы оценки затрат. Оценка стоимости операции.

Традиционный метод контроля использует следующие понятия: плановые затраты - это бюджетная стоимость работ, запланированных в соответствии с расписанием, или количество ресурса, предполагаемые для использования к текущей дате.

Фактические затраты - это стоимость фактически выполненных работ на текущую дату или количество ресурса, фактически потраченное на выполнение работ до текущей даты. Фактические затраты не зависят от плановых показателей по затратам или потреблению ресурсов. Основной недостаток традиционного метода заключается в том, что он не учитывает, какие работы были фактически выполнены за счет потраченных денежных средств. Он не оперирует временем или графиком выполнения работ.

Оценка стоимости -процесс определения всех затрат, необходимых для успешной и полной реализации проекта.. Оценки могут уточняться по ходу проекта. Таким образом, любая оценка стоимости в проекте приблизительная. По ходу проекта оценки должны уточняться и становиться более реальными. В проектном менеджменте можно выделить четыре типа оценок:

1. грубый порядок величины - стоимостные ожидания проекта, находящегося на фазе замысла или идеи;

2. порядок величины - предположения стоимости проекта, рассчитанные в бизнес-плане или аналогичном документе;

3. бюджетная оценка - оценка стоимости проекта, полученная на основе данных, предоставленных поставщиками и исполнителями работ;

4. точная - оценка стоимости, включаемая в бюджет при определении окончательной плановой стоимости проекта перед переходом к фазе реализации.

В оценке стоимости работ должны быть учтены все статьи затрат на выполнение работы:

материалы и комплектующие;

закупаемое оборудование, транспорт;

арендные платежи (площади, оборудование, транспорт);

затраты на лизинг (покупка, взятие в аренду, лизинг);

производственные мощности;

стоимость труда персонала;

затраты на расходные материалы;

затраты на обучение и стажировки;

затраты на проведение мероприятий (конференции, семинары);

командировочные расходы;

затраты на логистику;

представительские расходы.

Выделяют следующие методы оценки стоимости:

Параметрическая оценка - метод, при котором для стоимостной оценки используется статистическая зависимость между стоимостью операции и другими переменными (параметрами), полученная на основе анализа исторических данных (например, величина площади конструкции в строительстве, число строк в коде программы, количество часов рабочего времени).

Оценка по аналогам - метод оценки стоимости по аналогии со сходными работами, выполнявшимися в этом или других проектах. Может относиться ко всему пакету работ целиком или использоваться в комплексе с параметрической оценкой, когда имеется информация о выполнении аналогичных работ, но другого объема или в других условиях. Его достоинством является возможность получить более точную оценку.

Оценка «снизу вверх» - технология оценки больших объемов работ суммированием оценок, полученных для более мелких составляющих данной работы. Чем более подробно и точно разработана ИСР проекта, тем точнее и корректнее могут быть получены стоимостные оценки по проекту. Метод «снизу вверх» по праву считается одним из самых точных.

Метод оценки «сверху вниз»- значительно менее точный по сравнению с методом «снизу вверх». Он применяется в условиях отсутствия детальной ИСР, нехватки информации о ресурсах и материалах, необходимых для реализации работ. Технология оценки предполагает ровно обратные шаги по отношению к методу «снизу вверх».

Анализ предложений исполнителей - очень простой метод при условии наличия исполнителей и подрядных организаций, желающих выполнить данный объем работ. Техническое задание, тендерная или иная документация рассылается по исполнителям-претендентам с просьбой предоставить свои оценки стоимости выполнения данных работ.

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него. Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации. Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.

Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.

Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.

Всего при оценке используется три подхода :

Затратный (методы затратного подхода в оценке недвижимости );
Сравнительный.

Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.

Сравнительный подход (СП)

Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. может быть выполнена самостоятельно. Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально. Это и есть сравнительный подход.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.

Основные постулаты

СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.

Отправная точка для решения оценщика использовать СП – текущая активность того сегмента рынка недвижимости, частью которого является предмет оценки (ПО).

Основные принципы СП :

Спрос и предложение;
Замещение;
Вклад.

Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.

Методы

Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)

Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.

Алгоритм расчёта :

Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
Анализ достоверности информации;
Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).

Согласование результатов сопоставления — один из важных моментов данного метода. Не допускается простое арифметическое усреднение полученных данных. Необходимо изучить каждый результат аналитическим путём и составить обоснованное заключение.

Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.

САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.

Исходные данные объекта оценки :

2-х комнатная квартира;
спальный район;
общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
тип планировки – распашонка;
1-й этаж;
косметический ремонт;
9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
2 лифта (пассажирский и грузовой);
свободна юридически и физически;
остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
наличие парковки во дворе;
д/сад, школа – в пешей доступности;
поликлиника – рядом;
супермаркет в доме.

Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки :

Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.

Посчитаем стоимость оцениваемого объекта :

1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.

На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.

Алгоритм расчёта :

Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.

В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).

Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).

ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).

ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.

ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.

Алгоритм расчёта :

Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.

Рассмотрим пример.

Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.

Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах :

аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
аналог: ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.

Рассчитаем ОКК для предмета оценки :

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).

Анализ результатов

При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.

Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов.

В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.