Номинальная стоимость ценной бумаги. Стоимость, номинальная

Согласно ст. 14 Закона уставный фонд (уставный капитал) общества составляется из номинальной стоимости долей его участников.

Размер доли участника общества в уставном фонде (уставном капитале) общества определяется в процентах или в виде дроби. Размер доли участника общества должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного фонда (уставного капитала) общества.

Пример 1. 100% уставного фонда составляет 10 млн сумов. Номинальная стоимость одного участника составляет 3 млн сумов, а номинальная стоимость второго - 7 млн. Соответственно, процентное соотношение номинальной стоимости доли и уставного фонда составляет соответственно 30% и 70% уставного фонда.

Т.е., в учредительных документах общества содержится именно номинальная стоимость доли участника (учредителя), которую он готовится внести или уже внес в уставный фонд. Иначе говоря, декларируемый в уставе (и в учредительном договоре) размер доли называется номинальным.

Однако законодательство содержит еще одно понятие - действительная стоимость доли. Как представляется, это связано с тем, что в процессе своей деятельности общество развивается финансово (получает прибыль, приобретает ТМЦ, в том числе долгосрочные активы) либо напротив, терпит убытки и разоряется. Т.е. номинальная стоимость доли на самом деле может не соответствовать реальному финансовому положению общества. Действительная стоимость доли может быть выше или ниже номинальной (задекларированной в уставе и учредительном договоре).

Согласно части четвертой ст. 14 Закона участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

Пример 2. У общества уставный фонд в размере 10 млн сумов, а чистые активы - на сумму 100 млн. Размер доли одного участника составляет 30% уставного фонда, номинальная стоимость его доли 3 млн, а действительная стоимость доли - 30 млн. Размер доли второго участника составляет 70% уставного фонда, ее номинальная стоимость 7 млн, а действительная стоимость доли - 70 млн сумов.

В случае же убыточной финансовой деятельности общества действительная стоимость доли будет ниже ее номинальной стоимости.

Напоминаем, что, если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше его уставного фонда (уставного капитала), общество обязано объявить о его уменьшении до размера, не превышающего стоимости его чистых активов, и зарегистрировать такое уменьшение в установленном порядке (часть пятая ст.19 Закона).

Если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше минимального размера уставного фонда (уставного капитала), установленного настоящим Законом на дату госрегистрации общества, оно подлежит ликвидации (часть шестая ст.19 Закона).

Определение номинальной и действительной стоимости доли

Номинальную стоимость доли определить просто - достаточно прочесть соответствующий пункт устава (со всеми изменениями к нему).

Определить действительную стоимость доли без бухгалтерского баланса общества невозможно. По общему правилу 2 , действительная стоимость доли участника общества в уставном фонде общества определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период , предшествующий наступлению того или иного события 3 . Т.е. для большинства обществ, плательщиков ЕНП - на основании последней годовой налоговой отчетности.

Для определения действительной стоимости доли необходимо знать общую сумму чистых активов общества - балансовой стоимости имущества общества, не обремененной обязательствами (очищенной от обязательств).

Чистые активы определяются на основании данных бухгалтерского баланса (последнего , сданного в налоговую ) по следующей формуле: все активы общества минус все обязательства общества = чистые активы общества.

От этой общей суммы чистых активов исчисляется часть стоимости чистых активов общества, пропорционально размеру доли участника. Эта сумма является действительной стоимостью доли.

Пример 3. Общая стоимость чистых активов общества - 100 млн сумов. Доля участника общества, согласно уставу определена в размере 30% уставного фонда. Соответственно, пропорциональная этой доле часть чистых активов составляет 30 млн. Это действительная стоимость доли.

Таким образом, для определения действительной стоимости доли существует четкий алгоритм:

1. определяем последний отчетный период общества;

2. исчисляем по последнему балансу общества общую сумму чистых активов;

3. от общей суммы чистых активов исчисляем часть, пропорционально доле участника (согласно уставу).

В каких случаях применяется номинальная и действительная стоимость доли

Номинальная стоимость доли применяется в случае определения общего размера уставного фонда и стоимости долей каждого участника в учредительных документах общества. Декларируется при создании общества и иногда меняется по желанию участников или в силу необходимости.

Номинальная стоимость доли также применяется при продаже участником своей доли.

Действительная стоимость доли применяется в следующих случаях, указанных в Законе:

Когда общество обязано приобрести по требованию участника общества принадлежащую ему долю 4 . При этом общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость этой доли (части доли), которая определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период , предшествующий дню обращения участника с таким требованием, или с согласия участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости (часть вторая ст.22 Закона) ;

Когда доля участника общества переходит к обществу, если:

Участник при учреждении общества не внес в срок свой вклад в уставный фонд в полном размере;

Участник не предоставил в срок денежную компенсацию взамен досрочного прекращения права пользования имуществом, внесенного им в уставный фонд. При этом общество обязано выплатить участнику действительную стоимость части его доли, пропорционально внесенной им части вклада (сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании общества), или с согласия участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости. Действительная стоимость части доли определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню истечения срока внесения вклада или предоставления компенсации (часть третья ст.22 Закона) .

Когда доля участника, исключенного или вышедшего из общества, переходит к обществу. При этом общество обязано выплатить такому участнику действительную стоимость его доли, которая определяется по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дате исключения и выхода , или с согласия этого участника выдать ему в натуре имущество такой же стоимости (часть пятая ст.22 Закона);

Если в соответствии с уставом общества переход или перераспределение доли возможны только с согласия остальных участников, то доля переходит к обществу:

при отказе участников общества в согласии на переход или распределение доли в случаях наследства или правопреемства юрлиц,

когда в случае ликвидации юрлица - участника общества принадлежащая ему доля, оставшаяся после завершения расчетов с его кредиторами, распределяется между участниками ликвидируемого юрлица. При этом общество обязано выплатить наследникам умершего участника, правопреемникам реорганизованного юрлица - участника общества или участникам ликвидированного юрлица - участника общества действительную стоимость доли, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий соответственно дню смерти, реорганизации или ликвидации , либо с их согласия выдать им в натуре имущество такой же стоимости (часть шестая ст.22 Закона);

В случае обращения взыскания на долю (часть доли) участника 5 по его долгам общество вправе выплатить кредиторам действительную стоимость доли (часть доли) участника (часть вторая ст.24 Закона).

Действительная стоимость доли участника также применяется при ее продаже.

При совершении сделки купли-продажи доли применяется как номинальная, так и действительная стоимость доли. Об этом подробнее в следующей публикации.

Зумрад НИЯЗМЕТОВА, адвокат.

Акции — корпоративный вид ценных бумаг, подтверждающих право собственников получать установленную часть дохода предприятия в виде регулярно перечисляемых им дивидендов.

Акции отличаются неограниченным сроком обращения и установленной (неизменной) номинальной стоимостью, ниже которой запрещается выпускать их на фондовую биржу.

Цена акции, оглашаемая в момент создания акционерного общества, является ее номинальной стоимостью и отмечается на самом документе (акции). Эта цена используется в бухгалтерских программах для отражения эмиссионного дохода компании (полученного в результате размещения ценных бумаг на бирже), указывается в проспекте эмиссии — документе, описывающем общее количество и цену акций перед их выпуском на фондовую биржу.

Номинальная цена одной акции равна частному от деления объема капитала организации на общее количество эмитированных бумаг. Единая цена на все выпущенные акции предполагает равные права собственников ценных бумаг при голосовании на общем собрании акционеров. На практике акции выпускают и без указания номинала, при этом компания продает их по эмиссионной стоимости.

Использование номинальной стоимости акций

Номинальная стоимость ценных бумаг используется для взаимодействия с акционерами (собственниками), учета эмиссионного дохода предприятия в финансовых документах.

1. Открытие акционерного общества. Установленная стоимость ценной бумаги отражается в уставных документах предприятия, собственники бизнеса покупают акции по этой цене. Оставшаяся масса ценных бумаг поступает на биржу для продажи, принося эмиссионный доход (или убыток). Такая процедура распределяет полномочия внутри компании, закрепляет структуру управления. Например, генеральный директор владеет 51% всех существующих акций и официально является собственником и руководителем бизнеса.
2. Оценка соотношения номинальной и рыночной цены для учета дохода. Цена акций на рынке может быть равна номинальной — такое соотношение называется альпари. Если акцию продали по цене ниже номинальной — сделка произошла с дисконтом, если выше этого уровня — с премией. Такие показатели отражаются в бухгалтерской и финансовой отчетности предприятия.
3. Выплата распределенной прибыли в виде дивидендов. Расчет итоговой суммы для выплаты акционерам проводится в зависимости от номинальной стоимости и общего числа ценных бумаг. Чем больше акций находится в собственности держателя — тем большие дивиденды ему выплатят на дату закрытия реестра (расчета итоговой суммы).
4. Защита компании от возможного отчуждения капитала. В уставе предприятия указывается предельное число акций, которым может владеть один собственник. Если номинальная стоимость сравнительно высока, это защищает компанию от выкупа акций сторонними лицами.

Корректировка номинальной стоимости акций

Исходная цена акций фиксируется в уставе фирмы, поэтому ее корректировку следует отразить в документе, а также уведомить надзорный орган (в РФ это Комиссия по ценным бумагам при Министерстве финансов РФ).

1. Изменение итоговой суммы уставного капитала предприятия. В этом случае необходимо перевыпустить акции с новой стоимостью и передать их во владение собственникам.
2. Изменение общего числа акций. Если эмитент сокращает количество ценных бумаг при неизменном объеме уставного капитала — применяется консолидация, то есть объединение капитала в руках небольшого числа акционеров. Если число акций увеличивается, происходит расщепление и капитал «размывается» среди возрастающего числа акционеров. Консолидацию используют в случае значительного падения курса ценных бумаг, расщепление — при устойчивом развитии компании.

На практике номинальная стоимость — формальный показатель, не имеющий отношения к рыночной или эмиссионной цене. Большинство собственников японских и американских компаний не указывают цену на самой акции, трейдерам следует ориентироваться на рыночные котировки.

Указанную корректировку организация может производить ежемесячно или ежеквартально (п. 20 ПБУ 19/02). Следовательно, промежуточная переоценка (ежемесячная или квартальная) не является обязанностью организации, обязательной является только годовая переоценка. Поскольку доходы в виде положительной разницы, а также убытки в виде отрицательной разницы, полученные при переоценке ценных бумаг по рыночной стоимости, согласно подп. 24 п. 1 ст. 251 и п. 46 ст. 270 НК РФ не учитываются при исчислении налога на прибыль, то в результате корректировок в бухгалтерском учете организации согласно ПБУ 18/02 возникнут временные разницы, которые будут погашены только при реализации ценных бумаг. В связи с этим переоценку ценных бумаг, по мнению автора, целесообразно производить только один раз в год — при составлении годового баланса.

Учет финансовых вложений в облигации

ВЕ-6-05/103 «О порядке применения статей 2, 9 и 10 Закона Российской Федерации «О налоге на прибыль предприятий и организаций» при совершении операций с государственными ценными бумагами» только организации, проводящие переоценку балансовой стоимости ценных бумаг и имеющие право в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета отражать результаты переоценки в бухгалтерской отчетности (то есть банковские организации), могут в течение года принимать при налогообложении убытки, полученные в виде отрицательных разниц от переоценки отдельных выпусков государственных облигаций Российской Федерации, в размере, не превышающем полученных от переоценки положительных разниц за период с начала года. Конвертируемые облигации акционерных обществ организация может обменять на акции этого общества.

2.5 учет долговых ценных бумаг

Как правило, проценты выплачиваются при погашении ценной бумаги. В принципе согласно п. 22 ПБУ 19/02 организациям, для которых отчетными периодами по налогу на прибыль являются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года, а проценты выплачиваются при погашении ценной бумаги, можно в учетной политике для бухгалтерского учета закрепить и ежеквартальную переоценку, тогда совпадение практически всегда будет полным. Такой подход «сработает» в случаях, когда ценные бумаги были приобретены ниже номинальной стоимости или по номиналу, если же они были приобретены по цене выше номинала, то расхождения бухгалтерского и налогового учета не избежать.
Пример 2 ООО «Марс» приобрело бездокументарные процентные облигации на сумму 106 000 руб., срок погашения которых наступает через год. Номинальная стоимость приобретенных облигаций — 100 000 руб.

Учет долговых ценных бумаг

Уменьшен резерв под обесценение финансовых вложений в связи с их выбытием или повышением расчетной стоимости, а также если финансовые вложения более не удовлетворяют критериям устойчивого существенного снижения стоимости 59 91-1 12. Продажа (погашение) ценных бумаг: - отражены поступления от продажи (сумма, получаемая при погашении) 62, 51 91-1 - списаны выбывшие ценные бумаги 91-2 58 - отражены расходы по продаже ценных бумаг 91-2 51, 76 и др. - списан резерв под обесценение, ранее созданный по выбывающим ценным бумагам 59 91-1 13. Переданы ценные бумаги в доверительное управление 79 58 Пример 2.

На 1 января 200Х г. на балансе организации числилось 100 акций АО «Фора» (не котируемых на фондовом рынке) по цене 150 руб. за акцию. В течение полугодия организация приобрела еще несколько пакетов акций АО «Фора»: 10 января - 55 акций по цене 150 руб. за каждую.

Привет студент

Инфо

Корреспонденция счетов по учету ценных бумаг Содержание операции Корреспондирующие счета Дебет Кредит 1. Приобретены ценные бумаги за плату: - перечислены денежные средства на покупку ценных бумаг 60,76 51,52 - отражены расходы, связанные с приобретением ценных бумаг 60,76 51, 52, 71 - приняты к учету ценные бумаги, на которые перешло право собственности к инвестору 58 60,76 - списаны расходы, связанные с приобретением ценных бумаг, если эти расходы несущественны 91-2 60, 76 2. Поступили ценные бумаги в качестве вклада в уставный капитал 58 75 3.

Поступили ценные бумаги безвозмездно 58 98 4. Поступили ценные бумаги в доверительное управление 58 79-3 5. Поступили ценные бумаги в счет вклада по договору простого товарищества 58 80 6.

Учет долговых ценных бумаг.

К-т сч. 91-1 — 124 000 руб. — облигации предъявлены к погашению Д-т сч. 91-2 К-т сч. 58-2 — 124 000 руб. — отражено списание стоимости погашенных облигаций Д-т сч. 51 К-т сч. 76 — 124 000 руб. — отражено получение денежных средств по погашенным облигациям. — В налоговом учете доходы в виде процентов, полученных по ценным бумагам, признаются внереализационными доходами и подлежат обложению налогом на прибыль (п. 6 ст. 250 НК РФ). Процентом в целях налогообложения признается любой заранее заявленный (установленный) доход, в том числе в виде дисконта, полученный по долговому обязательству любого вида (п. 3 ст. 43 НК РФ). Обратите внимание, что при методе начисления в соответствии с п.
6 ст.

Учет долговых ценных бумаг

Сумма дохода в виде процентов по долговым обязательствам учитывается в аналитическом учете исходя из установленной по каждому виду долговых обязательств доходности и срока действия такого долгового обязательства в отчетном периоде на дату признания доходов. Сумму процентов, подлежащих отражению в составе внереализационных доходов организации в последний день отчетного периода, можно определить по следующей формуле: С = (N — K) х Д: Т, где N — номинал приобретенной ценной бумаги; K — покупная стоимость ценной бумаги; T — срок обращения ценной бумаги (количество дней с даты приобретения до даты погашения); Д — количество дней с даты приобретения до конца отчетного периода, либо количество дней в отчетном периоде, либо количество дней с начала отчетного периода до даты погашения (в зависимости от ситуации).

Разница между первоначальной и номинальной стоимостью по долговым ценным бумагам

Важно

Разница между оценкой ценных бумаг по текущей рыночной стоимости на отчетную дату и предыдущей их оценкой относится на финансовые результаты в корреспонденции со счетом учета финансовых вложений (п. 20 ПБУ 19/02). В случае если текущая рыночная стоимость объекта финансовых вложений, ранее оцениваемого по текущей рыночной стоимости, на отчетную дату не определяется, такой объект отражается в бухгалтерской отчетности по стоимости его последней оценки. Ценные бумаги, по которым текущая рыночная стоимость не определяется, подлежат отражению в бухгалтерском учете и в бухгалтерской отчетности на отчетную дату по первоначальной стоимости.

Внимание

При этом если покупная стоимость приобретенных ценных бумаг выше их номинальной стоимости, то при каждом начислении причитающегося по ценным бумагам дохода производят списание части разницы между покуп­ной и номинальной стоимостью с кредита счета 58 «Фи­нансовые вложения» в дебет счета 91. Если покупная стоимость ценных бумаг ниже номи­нальной стоимости, то при каждом начислении причита­ющегося по ним дохода производят доначисление части разницы между покупной и номинальной стоимостью. При этом на сумму причитающегося дохода по ценным бумагам дебетуют счет 76 «Расчеты с разными дебитора­ми и кредиторами»; на часть разницы между покупной и номинальной стоимостью, приходящейся на данный пе­риод, дебетуют счет 58 «Финансовые вложения»; на сово­купную сумму дохода и части разницы между покупной и номинальной ценами кредитуют счет 91 «Прочие доходы и расходы».

По долговым ценным бумагам разрешается разницу между суммой фактических затрат на их приобретение и номинальной стоимостью в течение срока их обращения равномерно либо при их выбытии относить на финансовые результаты организации. Это определяется учетной политикой. Независимо от цены, по которой приобретались цен­ные бумаги, к моменту их погашения (выкупа) оценка, в которой они учитываются на счете 58, должна соответ­ствовать номинальной стоимости. При погашении или продаже ценных бумаг их списы­вают с кредита счета 58 «Финансовые вложения» в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» по их стоимости в момент продажи.

Выручку от продажи ценных бумаг за­числяют на счета учета денежных средств с кредита счета 91. Прибыль и убыток от продажи ценных бумаг списы­вают со счета 91 на счет 99 «Прибыли и убытки».

Уставный капитал формируется в силу определенных условий законодательства, а также принципов рыночной экономики. Благодаря такому двойственному характеру реальная и номинальная стоимость отличается.

Что под собой подразумевают эти понятия, как их правильно трактовать, следует понимать руководству компании и ее финансовым специалистам. На что влияет номинальная акционная стоимость, как определять реальное значение этого показателя, следует разобрать подробнее.

Понятие уставного капитала

Уставный капитал формируется при создании акционерного общества. Он складывается из долей капитала, которые вносят в его баланс учредители. Чтобы зафиксировать, какое количество денежных единиц или имущества внес каждый участник, выпускаются различные виды ценных бумаг.

На них отражается стоимость капитала и материальных ценностей, из которых будет состоять баланс будущего предприятия на момент его создания. Каждому учредителю принадлежит своя определенная доля.

На каждой акции указывается ее номинальная стоимость. Из общей суммы складывается уставный капитал. Законодательно установлен его минимальный размер.

Для открытых акционерных обществ он равен тысячекратной сумме минимальной заработной платы. Для закрытых обществ этот уровень равен стократной сумме минимальной зарплаты.

Акции

Под номинальной стоимостью уставного капитала подразумевается сумма всех эмитированных предприятием акций. Она справедлива на момент создания общества.

Номинальная стоимость акций составляет на начало первого года работы реальную рыночную стоимость имущества и финансовых ресурсов, которые внесли акционеры в первоначальный фонд их предприятия.

Из этих денег приобретается необходимое оборудование, закупаются сырье и материалы.

Акции практически всегда дают право своим обладателями принимать участие в управлении их компанией. Чем больше доля номинальной стоимости их ценных бумаг в общей эмиссии, тем весомее голос акционера в принятии тех или иных решений.

Соответственно, чем больше номинал акций, которыми владеет учредитель, тем больший доход в виде дивидендов он может получить в конце операционного периода.

Работа уставного капитала

Если при создании общества номинальная стоимость уставного капитала равна реальной, то по прошествии первого года работы она может измениться. На счетах компании реальных денег может стать больше или меньше.

Чистые активы определяют реальную стоимость капитала. Если по окончании первого года работы акционерное общество получило прибыль, оно может, помимо выплат дивидендов, направить часть средств на расширение производства. В этом случае закупается новая техника, открываются дополнительные линии продукции и т. д.

Валюта баланса при этом увеличится за счет собственных источников финансирования. Но уставный капитал останется неизменным. То же самое наблюдается и в случае получения убытка по результатам первого года работы. Только в этом случае валюта баланса уменьшится.

Размер уставного капитала

Чтобы определить номинальную стоимость акции, необходимо просто посмотреть на указанные реквизиты ценных бумаг. Она остается неизменной, если компания регулярно получает прибыль.

Но законодательство устанавливает тот факт, что уставный фонд не должен быть больше чистых активов. Потому, получив убыток по результатам текущего периода, руководство компании должно объявить о снижении номинальной доли всех участников пропорционально их вкладу.

Уменьшение этого показателя происходит до уровня чистых активов. В случае, когда реальная стоимость собственного капитала падает ниже минимально допустимого по законодательству уровня, общество подлежит реорганизации.

Увеличение уставного капитала

Номинальная стоимость капитала может быть увеличена двумя способами. В первом случае на собрании учредителей принимается решение осуществить новую эмиссию акций, а во втором увеличивается номинал уже существующих акций.

Для первого пути увеличения уставного капитала компания объявляет о новом выпуске своих ценных бумаг. Официально объявляется количество и номинал каждой акции.

Распространять их могут по-разному. Преимущественно их выкупают сами учредители, но возможно их распространение между работниками или другими инвесторами.

Увеличивая номинал существующих акций, учредители подтверждают свое внесение имущества. Эта величина не должна превышать сумму чистых активов после вычета уставного капитала и резервного фонда.

Расчет уменьшения номинала

Для того чтобы понять, как рассчитывается номинальная стоимость доли каждого акционера, необходимо рассчитать пример такого действия.

Например, уставный фонд предприятия составляет 100 млн руб. Он состоит из 10 млн шт. простых акций номинальной стоимостью по 10 руб.

В отчетном периоде компания потерпела убыток. Сумма ее чистых активов составляет теперь всего 4 млн руб. Законодательство обязывает руководство снизить номинальную стоимость уставного фонда. Следовательно, на начало нового операционного периода количество простых акций не изменилось.

Теперь номинальная цена достигает ее реального уровня:

4 млн руб. : 10 млн шт. = 0,4 руб.

Каждый учредитель владеет прежней долей, но ее номинал равен всего 40 коп. за акцию.

Расчет увеличения номинала

Если компания регулярно получает прибыль, она может увеличить свой уставный фонд и валюту баланса. При этом, например, было принято решение на собрании учредителей увеличить номинал уже эмитированных ценных бумаг.

Если компания имела уставный фонд 100 млн руб., а простых акций было выпущено 10 млн шт., номинальная стоимость каждой составила 10 руб. Но, в отличие от предыдущего примера, общество по результатам отчетного периода получило прибыль 1 млрд руб.

Если нет задолженностей, его чистые активы составили 1,1 млрд руб. Соответственно, если не были выплачены дивиденды, а средства в полном объеме были направлены на развитие производства, их номинальная (реальная) стоимость теперь достигает:

1,1 млрд руб. : 10 млн шт. = 110 руб.

В реальных условиях производства оценить действительную стоимость активов тяжело. Поэтому чаще всего она сильно отличается от номинала акций. Этот показатель позволяет определить долю владельца при распределении дохода компании и обозначает вес его голоса в принятии решений по управлению организацией.

Ознакомившись с таким понятием, как номинальная стоимость акций, можно понять, что в условиях производства она лишь обозначает долю внесенного капитала каждым участником.

Сделки с недвижимостью, когда в договоре купли-продажи указывается номинальная стоимость объекта в 1 млн рублей, давно стали классикой российского рынка. Побороть это явление одними внушениями и ужесточением контроля со стороны налоговой инспекции не удастся, уверен Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас».

– Сделки, при которых вместо реальной стоимости объекта недвижимости в тексте договора купли-продажи фигурирует номинальная сумма в 1 млн рублей, до сих пор достаточно часто встречаются на практике. Как правило, инициаторами таких действий выступают продавцы недвижимости, которые хотят таким образом уйти от налогов.

Суть операции достаточно проста. Если продавец владел квартирой менее трех лет к моменту ее продажи, государство предоставит ему налоговый вычет лишь в размере 1 млн рублей, то есть с этой суммы он не будет платить подоходный налог в 13%. А вот с остального дохода, полученного от продажи жилого объекта, продавец обязан заплатить подоходный налог. На практике это выглядит так: человек решил продать свою квартиру менее чем через три года после ее приобретения. Объект был продан за 3 млн руб., и данная сумма указана в договоре купли-продажи. Соответственно, в нашей ситуации сумма в 1 млн рублей будет исключена из налогооблагаемой базы продавца, так как на нее государство предоставляет налоговый вычет, а с остальной суммы, то есть, с 2 млн, продавец заплатит подоходный налог в размере 13% – 260 тыс. рублей. Естественно, не все продавцы готовы расстаться с такой суммой, поэтому и возникают различные схемы ухода от налогов, наиболее распространенная из которых – указание в договоре купли-продажи номинальной стоимости объекта в 1 млн рублей. Только если продавец владел квартирой более трех лет, весь его доход от продажи квартиры будет исключен из налогооблагаемой базы, и ему не придется платить налог.

– То есть покупатели недвижимости к подобной махинации прибегают редко, так?

– Покупатели недвижимости в этом попросту не заинтересованы. Государство и для них предусмотрело налоговый вычет, но уже в размере до 2 млн рублей от стоимости приобретаемой недвижимости. Напомню, получить такой вычет можно только один раз в жизни. То есть если наш покупатель приобрел квартиру за 5 млн рублей, с 2 млн из этой суммы государство вернет ему 13% уплаченного подоходного налога. Таким образом, максимальная сумма, которую сможет вернуть себе покупатель недвижимости, – 260 тыс. руб. Однако это достаточно значительная по сегодняшним временам сумма, и многие покупатели именно по этой причине оформляют сделку по рыночной стоимости. В противном случае, если сделка будет оформлена по балансовой стоимости объекта, они получат налоговый вычет лишь с 1 млн рублей, то есть потеряют 130 тыс. Правда, иногда встречаются плохо информированные покупатели, которые приходят в налоговую инспекцию с договором купли-продажи на 1 млн руб. и распиской, скажем, еще на 3 млн, и просят оформить им налоговый вычет со всей суммы. Естественно, налоговая инспекция на это не пойдет. В лучшем случае покупателю оформят вычет с 1 млн руб. и на этом остановятся. Однако налоговая инспекция может начать разбирательство в отношении продавца, обвинив его в уклонении от уплаты налогов.

– Как давно практика подобного оформления сделок существует на рынке?

– С начала 2000-х годов. Некоторые наши умельцы еще в то время разработали формулировку, которая, как им казалось, решала все проблемы с налоговой при продаже квартиры. В договоре купли-продажи указывалось, что квартира продана за 1 млн руб., а еще 2 млн руб. получено за предметы обстановки. Однако они забыли одну простую вещь: налоговой инспекции неважно, от продажи чего вы получили доход. В любом случае, ваша святая обязанность как налогоплательщика – уплатить подоходный налог в 13%. Если вы этого делать не хотите, придется доказывать, что вы, как продавец, владели предметами обстановки более трех лет на момент продажи квартиры, а также представить в налоговую их полный перечень. Только в этом случае доход от их продажи будет вычтен из вашей налогооблагаемой базы. Поэтому сейчас уже грустно встречать в договорах купли-продажи такие непродуманные формулировки. Самый простой выход для продавца в подобном случае – подождать, пока с момента покупки квартиры пройдет три года, и только затем ее перепродавать.

– Какие еще опасности может повлечь за собой оформление сделок по номинальной стоимости?

– Помимо возможного обвинения в уходе от уплаты налогов, вы можете столкнуться с проблемой при возврате своих средств, если данную сделку в будущем оспорят. Причем пострадавшей стороной здесь может оказаться как продавец, так и покупатель. И того, и другого могут обмануть или ненамеренно ввести в заблуждение, и вы захотите вернуть свое имущество или потраченные деньги. Так вот, суд может и не принять во внимание ваши расписки на дополнительные миллионы рублей, уплаченные за квартиру, и ограничиться в рамках процесса рассмотрением лишь указанной в официальном документе (договоре купли-продажи) суммы. А там у вас написано, что квартира продана или куплена за 1 млн рублей. Вот о возврате этой суммы и будет идти речь. А претензии по возврату остальных средств суд посоветует вам разобрать в рамках следующего процесса. Таким образом, получить свои деньги обратно в полном объеме будет уже гораздо сложнее.

Есть еще один момент, который я иногда встречал при рассмотрении подобных дел. Видя, что покупатель приобрел, скажем, трехкомнатную квартиру за 1 млн руб., то есть явно не за ее рыночную цену, судья может найти этому самое простое объяснение: покупатель знал, что у квартиры имеются определенные дефекты, поэтому купил ее по цене, ниже рыночной. В такой ситуации покупатель автоматически лишается статуса добросовестного приобретателя и, соответственно, не может рассчитывать на защиту государства в случае оспаривания кем-либо в будущем его права собственности. Как видите, такая схема оформления сделки скрывает в себе много неприятных подводных камней.

– Как реагируют риэлторы и нотариусы, когда к ним обращаются клиенты с просьбой оформить сделку по балансовой стоимости?

– У нас нет никаких рычагов для влияния на наших клиентов, поэтому единственное, что мы можем сделать в данной ситуации, это разъяснить им последствия такого шага. Риэлторы охотно дают своим клиентам консультации, ведь это часть оказываемого нами сервиса, поэтому они обязательно расскажут про особенности оформления сделки и проконсультируют по вопросам налогообложения. У нотариусов на такое общение с клиентами просто нет времени – у них всегда очередь и очень плотное расписание. Поэтому обычно они без лишних вопросов заверяют договоры, в которых указана балансовая стоимость объекта.

Кстати, желание сэкономить на услугах нотариуса также нередко становится мотивом, который заставляет людей указывать в договоре номинальную цену объекта: нотариус взимает за свои услуги пошлину в размере в среднем 1% от суммы сделки (при крупных сделках эта сумма уменьшается до 0,7%). Плюс еще необходимо добавить расходы на техническую работу нотариусов по заполнению и оформлению документов. Таким образом, получается, что при нотариальном оформлении простой сделки стороны дополнительно заплатят за услуги нотариуса еще как минимум 20-30 тыс. рублей. Поэтому если в ближайшее время в Госдуме все-таки будет принят законопроект «О нотариате», который устанавливает обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью, и будет запрещена простая письменная форма, количество договоров, в которых указана лишь балансовая стоимость продажи, вновь возрастет.

– Как в таком случае быть клиентам, особенно покупателям недвижимости эконом-класса, которые часто стеснены в средствах?

– Любой профессионал ответит вам, что оформлять сделки с недвижимостью нужно только по их рыночной стоимости. Иначе в будущем можно потерять гораздо больше – и времени, и денег. На этом фоне радостно наблюдать, как с каждым годом растет число корректно оформленных сделок. Причин для этого несколько. Во-первых, покупатели сейчас получают хороший налоговый вычет – 260 тыс. рублей, и это стимулирует их не идти на поводу у продавцов и указывать в договоре купли-продажи настоящую цену квартиры.

Во-вторых, сейчас на рынке снова растет доля ипотечных сделок, при которых в договоре также указывается реальная цена объекта. Увеличивается и количество продавцов, которые владели недвижимостью более трех лет на момент ее продажи. Они хотят «обелить» свой доход перед налоговой инспекцией, поэтому указывают в договоре купли-продажи всю сумму, за которую была продана квартира. И наиболее приятная тенденция – понемногу растет количество сознательных граждан, которые готовы платить налоги просто потому, что так указано в законе. Таким образом, именно люди с белой зарплатой сейчас двигают рынок недвижимости в цивилизованном направлении.

– Какие меры могут сделать более популярным оформление сделок с недвижимостью по реальной стоимости?

– Прежде всего не нужно ни в коем случае ничего ужесточать – ни налоговую политику, ни контроль над сбором налогов. Такие меры никогда еще не приводили к требуемому результату. Для достижения оптимального эффекта надо просто выполнять законы, которые у нас уже приняты, а не изощряться в придумывании новых карательных мер. Однако я не отрицаю, что в силах государства повысить для граждан привлекательность оформления сделок с недвижимостью по рыночной цене. Для этого нужно уравнять суммы налогового вычета для продавцов и покупателей и повысить общий размер налогового вычета хотя бы до 3-4 млн руб. Пока что мы имеем перекос, когда продавец, владевший недвижимостью менее трех лет, получает вычет лишь с 1 млн, а покупатель – с 2 млн рублей. Естественно, таким образом государство хочет получить дополнительные налоги. Но сделать два дела одновременно – создать цивилизованный и прозрачный рынок недвижимости и получить дополнительные налоговые поступления – у наших чиновников, увы, пока не получается.